业委会换届未成功怎么续签物业合同书

业委会换届未成功时，续签物业合同书需以原合同效力为基础，通过确认合同是否转为不定期、明确临时履职主体、依法履行业主共同决定程序，并在街道办指导下完成续签，确保程序合法与业主权益。

业委会换届未成功时，续签物业合同书需严格遵循《民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合实际情况分步骤推进，核心在于保障业主共同决定权与合同程序合法性。

第一步：明确原物业服务合同的效力状态。根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者解聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。这意味着，若原合同已到期且业委会换届未成功，只要物业公司继续提供服务，合同自动转为不定期，双方权利义务仍受原合同约束，但任何一方可随时解除合同（需提前六十日书面通知对方）。此阶段需优先确认原合同是否已届满、物业公司是否持续服务，避免因“合同真空”导致责任不清。

第二步：确定临时履职主体与指导单位。业委会换届未成功属于“履职障碍”，根据《物业管理条例》第十六条，业主委员会任期届满未进行换届选举的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正；逾期不改正的，应当组织指导其换届工作。实践中，街道办或乡镇政府会牵头成立“换届筹备组”，临时负责业主大会的组织、业主意见征集等工作，或由原业委会成员（任期虽满但未完成交接）在指导下履行临时职责。需注意，筹备组或原业委会成员仅能执行“组织业主表决”等程序性事务，无权直接决定续签合同条款，最终续签需由业主共同决定。

第三步：依法履行业主共同决定程序。续签物业合同属于《民法典》第二百七十八条规定的“选聘和解聘物业服务企业”事项，需经业主共同决定：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因业委会换届未成功，需由街道办指导临时主体（如筹备组）通过书面征求意见、线上投票、现场会议等方式组织业主表决，表决过程需全程记录、结果公示（不少于十五日），确保业主知情权与参与权。若业主表决同意续签，方可进入合同条款协商阶段；若表决不同意，则需启动解聘程序另行选聘物业公司。

第四步：签订书面合同并完成备案。在业主表决通过后，临时履职主体（如筹备组或街道办指导下的原业委会成员）需代表业主与物业公司协商续签条款，内容需明确服务范围、收费标准、服务期限（建议约定固定期限，避免再次陷入不定期合同风险）、违约责任等，必要时可聘请律师审核合同合法性。签订后，需在三十日内将合同报送物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案，备案并非合同生效要件，但可作为行政监管依据，降低后续纠纷风险。

特殊情形处理：过渡期争议与应急措施。若续签过程中业主与物业公司对条款（如涨价、服务标准调整）存在争议，可由街道办组织调解，或通过业主大会表决细化条款；若物业公司拒绝续签且要求退出，根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。此阶段需确保新旧物业交接平稳，避免影响业主正常生活。

综上，业委会换届未成功时续签物业合同，需以“合同效力确认—临时主体履职—业主共同决定—合法签约备案”为路径，全程依托街道办指导，严格遵循业主共同决定程序，确保每一步骤均有法律依据，从根本上维护业主合法权益与物业服务秩序。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第九百四十八条

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。