二手房中介合同要注意哪些问题

二手房中介合同需重点审查中介资质、明确合同主体、细化服务内容与费用、核实房屋信息真实性、约定违约责任条款，并重视补充协议与合同生效条件，以降低交易风险。

二手房交易中，中介合同是连接买方、卖方与中介的重要法律文件，其条款设计直接影响交易安全。以下从法律合规与实务操作角度，梳理需注意的核心问题。

一、中介资质审查是前提。选择中介时，需先确认其是否具备合法经营资格。根据《房地产经纪管理办法》，中介机构应持有工商部门核发的营业执照，并在房地产主管部门备案。买方和卖方可要求中介出示营业执照原件及备案证明，通过“国家企业信用信息公示系统”核查其经营状态，避免与未备案、被列入经营异常名录的“黑中介”合作。此外，中介从业人员需持有房地产经纪人执业资格证书，无资质人员签署的合同可能因主体不适格导致效力瑕疵。

二、合同主体需明确无歧义。中介合同通常涉及买方、卖方、中介三方，需在合同首部清晰列明三方基本信息：买方与卖方的姓名（名称）、身份证号（统一社会信用代码）、联系方式；中介机构的全称、统一社会信用代码、法定代表人及经办人信息。实践中，部分中介会以“分公司”“加盟店”名义签约，需核实其是否具备独立签约能力，避免因主体模糊导致责任无法追溯。

三、服务内容与费用需细化列明。中介服务范围和收费标准是合同核心条款，需避免模糊表述。根据《房地产经纪管理办法》第14条，中介应明码标价，不得收取未予标明的费用。合同中需明确：中介提供的具体服务（如房源匹配、促成签约、协助办理过户等）；收费项目及金额（如“中介费”“服务费”需注明比例或固定金额，是否包含税费、过户费等）；支付时间（如签约时支付、过户后支付）及方式。需特别注意“诚意金”“意向金”等名目，此类费用并非法定概念，需约定未促成交易时的退还条件，避免被中介以“服务费”名义扣留。

四、房屋信息真实性需双重核实。中介对房屋信息负有法定告知义务。《房地产经纪管理办法》第11条规定，中介应向交易双方如实告知房屋权属、抵押、查封、租赁、欠费（如水、电、物业费）等情况。为避免中介隐瞒，合同中需要求中介承诺“已核实房屋信息真实，无权利瑕疵”，并作为单独条款列明。买方和卖方应主动要求中介提供房屋权属证明（如房产证、不动产登记证）、房屋查档证明（需显示是否抵押、查封）、欠费清单，必要时可自行到不动产登记中心查询，确保与合同描述一致。

五、违约责任条款需具体可执行。合同需明确三方违约责任，避免“概不负责”“协商解决”等模糊表述。对中介而言，若因隐瞒房屋信息、未履行告知义务导致交易失败，应约定退还已收费用并赔偿损失（如买方支付的查档费、交通费）；若中介拖延协助办理过户，需按日支付违约金。对买方和卖方而言，若一方无故违约导致合同解除，应明确向中介支付的服务费是否退还及比例。根据《民法典》第577条，违约责任约定需具有可操作性，避免“赔偿一切损失”等无法量化的表述，建议约定具体金额或按已付费用的比例计算。

六、补充协议与附件不可忽视。主合同未涵盖的特殊约定，需通过补充协议明确。例如，房屋是否包含家具家电、维修基金余额处理、户口迁移时限、车位归属等。附件应附上房屋权属证明复印件、中介资质文件、费用明细表等，作为合同组成部分，避免后续争议时无据可依。

七、合同生效与解除条件需清晰。合同需注明生效时间（如三方签字盖章后生效），以及解除条件（如因房屋被查封导致无法过户的，合同自动解除且互不承担责任）。同时约定争议解决方式，选择诉讼的需明确管辖法院（如房屋所在地法院），选择仲裁的需注明仲裁机构名称，避免因约定不明导致维权成本增加。

综上，二手房中介合同的审查需贯穿“事前核查资质、事中细化条款、事后留存证据”全过程。交易双方应秉持审慎态度，对模糊条款及时要求中介修改，必要时咨询专业律师，以保障自身合法权益。

法律依据：

《民法典》 第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。