在建工程抵押的商品房能不能网签合同

已办理在建工程抵押的商品房，在抵押权未解除或未取得抵押权人书面同意前，无法办理网签合同。网签备案需以房屋权利清晰、无抵押等权利限制为前提，抵押状态下未经抵押权人同意，开发商不得擅自销售并办理网签。

在建工程抵押是房地产开发中常见的融资方式，指开发商将正在建设的工程项目及土地使用权抵押给银行等金融机构以获取贷款。而网签合同是住建部门为规范商品房销售、防止一房多卖建立的网络备案制度，其核心作用是通过行政备案确认交易合法性，保障购房者对房屋的合法期待权。两者的法律关系及操作限制，需从权利属性、法律规定和实际风险三方面具体分析。

从法律层面看，在建工程抵押的商品房属于“权利受限财产”。根据《中华人民共和国民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这一条款明确，抵押财产转让需满足两个条件：一是当事人无禁止转让的约定，二是抵押人需及时通知抵押权人。但在商品房销售场景中，银行等抵押权人为降低风险，通常会在抵押合同中约定“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，因此开发商若未取得银行同意，即便通知抵押权人，仍无法合法转让抵押的商品房，自然无法通过网签系统备案。

从网签系统的操作逻辑看，住建部门的网签备案系统与不动产登记系统实时联网。当房屋处于抵押状态时，不动产登记系统会显示“抵押存续”状态，网签系统会自动对该房屋的销售备案功能进行限制。开发商需先向不动产登记中心申请注销抵押登记，或由抵押权人出具同意销售该套房屋的书面文件并提交住建部门，系统才会解除限制，允许办理网签。实践中，部分开发商可能在抵押状态下与购房者签订《认购书》或草签合同，但此类合同无法通过网签备案，购房者无法获得对抗第三人的法律效力，面临“一房多卖”“无法办证”等风险。

购房者如何规避此类风险？首要步骤是查询房屋抵押状态。可通过当地住建部门官方网站（如“XX市住房和城乡建设局”官网）的“商品房预售许可查询”板块，输入项目名称或预售许可证号，查看每套房屋的抵押、查封状态；也可携带身份证到不动产登记中心窗口申请查询。若发现房屋处于抵押状态，需要求开发商明确解押时间及方式，切勿轻信“先付款后解押”的承诺——部分开发商可能挪用购房款导致无法解押，最终使购房者陷入“钱房两空”的困境。

开发商解押抵押商品房的常见方式有两种：一是自筹资金偿还对应房屋的抵押贷款，办理解除抵押登记；二是与抵押权人协商“逐套解押”，即购房者支付的首付款或全款优先用于偿还该套房屋的贷款，银行收到款项后出具解押证明。第二种方式下，购房者需确保资金进入监管账户，可要求开发商提供与银行签订的《阶段性担保协议》或《解押资金监管协议》，明确购房款的用途和流向。

若开发商隐瞒抵押事实销售房屋，导致购房者无法网签或办理产权登记，购房者可依据《商品房销售管理办法》第22条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”，以及《民法典》第597条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，要求开发商退还已付房款、支付利息，并赔偿损失。情节严重时，还可向住建部门举报，开发商将面临行政处罚。

综上，在建工程抵押的商品房并非绝对不能交易，但必须在抵押权解除或抵押权人同意的前提下才能办理网签。购房者需保持警惕，通过合法途径核查房屋权利状态，避免因开发商的违规操作导致自身权益受损。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。