商品房定金不退怎么办

商品房定金不退时，需根据定金性质、合同约定及法律规定判断是否符合退还条件。若因开发商违约（如无证销售、一房二卖等）或不可归责于双方的事由导致合同无法订立，定金应退还；若购房者自身违约，定金可能不予退还。可通过协商、投诉、仲裁或诉讼等途径维权，关键在于收集定金性质、违约证据及合同约定等材料。

在商品房交易中，定金纠纷常源于双方对退还条件的认知差异。根据《民法典》第五百八十七条，定金分为“立约定金”“成约定金”等，其中立约定金（如认购书中约定的定金）主要担保双方签订正式买卖合同。若因一方违约导致合同无法订立，适用定金罚则：给付定金方违约，无权请求返还定金；收受定金方违约，应双倍返还定金。

一、可主张退还定金的具体情形

1. 开发商存在违约行为：

（1）未取得商品房预售许可证：根据《城市商品房预售管理办法》，开发商未取得预售许可即销售房屋，认购协议无效，定金应全额退还（《民法典》第一百五十七条）。

（2）一房二卖或抵押房屋：开发商将已售房屋再次出售或抵押给第三方，导致无法履行交房义务，构成根本违约，需双倍返还定金（《民法典》第五百七十七条）。

（3）擅自变更合同核心条款：如签订认购书后单方面提高房价、变更付款方式等，导致购房者无法接受，可主张退还定金（《商品房销售管理办法》第二十二条）。

2. 不可归责于双方的事由：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，若因政策调整（如限购、限贷）、不可抗力（如自然灾害导致房屋损毁）或双方对合同条款达不成一致（如对交房时间、违约责任协商无果），定金应退还。

二、定金不予退还的常见情形

若购房者无正当理由拒绝签订正式合同（如单方面反悔、拖延签约），或未按约定时间支付房款，开发商有权没收定金。需注意，认购书中明确约定“购房者违约则定金不退”的条款，在不违反法律强制性规定的前提下有效。

三、维权途径与操作步骤

1. 协商优先：携带认购书、定金收据、沟通记录等材料，与开发商协商退还定金。可引用《民法典》或司法解释相关条款，明确对方违约事实，争取达成书面退款协议。

2. 向行政部门投诉：

（1）住建局/房管局：若开发商存在无证销售、虚假宣传等违规行为，可向当地住房和城乡建设局投诉，要求行政干预。

（2）市场监督管理局：若涉及价格欺诈、格式条款违法（如“定金一律不退”等霸王条款），可投诉至市场监管部门。

3. 申请仲裁或提起诉讼：

（1）仲裁：若认购书约定仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，要求返还定金并赔偿损失。

（2）诉讼：向房屋所在地法院提交起诉状，需提供以下证据：①定金支付凭证（银行转账记录、收据）；②认购书或定金合同；③开发商违约证据（如无证销售证明、宣传资料、沟通记录）；④政策变动等不可抗力证明（如限购政策文件）。

四、证据收集要点

1. 书面材料：认购书、定金收据、开发商宣传册、补充协议等需完整保存，重点标注定金性质（“定金”非“订金”，后者可退）及违约条款。

2. 沟通记录：保留与销售的微信聊天记录、通话录音，若开发商承诺“可退定金”“房价不变”等，需转化为书面凭证。

3. 第三方证明：如因政策调整导致无法购房，需提供社保缴纳证明、限购政策文件等；因房屋质量问题退定，需提供专业机构检测报告。

五、防范建议

1. 签约前核查开发商资质：要求出示《商品房预售许可证》，避免购买“五证不全”房屋。

2. 明确定金条款：在认购书中注明“因双方对合同条款协商不一致导致无法签约，定金退还”，避免模糊表述。

3. 避免口头承诺：所有约定需写入书面合同，尤其涉及定金退还条件、交房标准等核心内容。

综上，定金退还需结合法律规定与实际情况判断，建议在协商无果时及时通过法律途径维权，同时注重证据留存，以提高胜诉概率。

法律依据：

《民法典》 第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。