买二手房交定金后悔如何退定金

买二手房交定金后后悔，能否退还定金需结合定金性质、合同约定及具体情形判断。若因卖方违约、合同无效或可撤销、不可抗力等法定或约定事由导致无法交易，定金可退；若买方单方违约，定金通常不予退还。建议优先协商，协商不成可通过法律途径维权。

在二手房交易中，定金是常见的担保方式，其退还问题需严格依据法律规定和合同约定处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，定金罚则是核心原则：给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，退定金的关键在于判断“后悔”的原因是否构成法定或约定的免责事由。

一、可退还定金的常见情形

1. 卖方存在违约行为：若卖方未按合同约定履行义务，如隐瞒房屋产权瑕疵（如查封、抵押未解除）、拒绝配合办理过户、擅自提高房价等，导致合同无法继续履行，买方有权要求退还定金，甚至可主张双倍返还。例如，卖方在签订定金协议后将房屋转售他人，即构成根本违约，买方退定诉求可获法律支持。

2. 合同无效或可撤销：若定金协议或后续签订的房屋买卖合同存在无效或可撤销情形，定金应当返还。根据《民法典》第一百四十四条至第一百五十一条，常见情形包括：合同内容违反法律、行政法规的强制性规定（如买卖小产权房）；卖方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使买方在违背真实意思的情况下签订合同；合同存在重大误解（如对房屋面积、朝向等关键信息产生错误认知）等。合同被确认无效或撤销后，因该合同取得的财产应当返还，定金自然需退还买方。

3. 因不可抗力或情势变更导致无法交易：若发生不能预见、不能避免且不能克服的客观情况（如地震导致房屋损毁），或因政策调整（如限购、限贷政策变化导致买方失去购房资格）等情势变更情形，致使合同目的无法实现，双方均无过错，定金应予以返还。此时，买方需提供相关证明材料，如政策文件、不可抗力事件证明等，证明交易失败非自身原因。

4. 双方未签订正式合同且无过错：若仅签订定金协议，未签订正式房屋买卖合同，且因对合同主要条款（如价款、付款方式、交房时间等）无法达成一致，导致交易无法继续，双方均无违约行为，定金应退还买方。实践中，部分定金协议未明确约定合同主要条款，后续协商不一致时，买方有权要求返还定金。

二、买方单方违约时定金通常不予退还

若买方在无正当理由的情况下单方后悔，明确表示不购买房屋或拒绝履行合同义务，根据定金罚则，卖方有权没收定金。例如，买方因自身资金不足、找到更低价房源等原因毁约，属于“给付定金的一方不履行债务”，无权要求退还定金。需注意，定金与“订金”不同，订金不具有担保性质，通常视为预付款，若交易未达成，订金应退还；而定金具有担保效力，适用定金罚则，需特别区分。

三、退定金的实操建议

1. 优先协商解决：交易出现纠纷时，建议买方及时与卖方沟通，说明无法继续交易的原因，争取通过协商达成一致，如约定部分退还定金或解除定金协议。协商过程中，应保留沟通记录（如聊天记录、邮件、通话录音等），作为后续维权证据。

2. 收集关键证据：无论协商还是诉讼，证据是核心。需收集的证据包括：定金支付凭证（转账记录、收据）、定金协议或房屋买卖合同、证明卖方违约的材料（如卖方拒绝过户的书面通知、房屋存在瑕疵的证据）、证明合同无效或可撤销的材料（如欺诈证据、政策文件）等。

3. 通过法律途径维权：若协商无果，买方可向法院提起诉讼或按合同约定申请仲裁。起诉时，需向法院提交起诉状、证据材料及双方身份信息，主张退还定金的事实和法律依据。法院会根据定金性质、合同约定及证据情况，依法作出裁判。

综上，二手房定金退还需结合具体情形判断，买方应在交易前明确定金性质及合同条款，避免因自身原因违约；交易中出现问题时，及时固定证据，通过合法途径维护权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。