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未经规划的房屋租赁并非一定无效。一般而言，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同可能无效，但存在一定例外情况。本文将围绕未经规划房屋租赁的效力判断及相关问题展开分析。
未经规划的房屋租赁不一定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
1、无效情形
如果房屋严重违反规划，比如在禁止建设区域建设，或者完全没有任何规划审批手续，且在诉讼过程中也无法取得相关许可，那么这类房屋的租赁合同通常会被认定为无效。无效的租赁合同自始没有法律约束力，双方需要返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、有效情形
若在一审法庭辩论终结前，出租人能够取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，此时合同会被认定为有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。
当未经规划的房屋租赁合同被认定无效后，会产生一系列法律后果。
1、返还财产
承租人应当返还租赁的房屋，出租人应当返还承租人已支付的租金。如果承租人在租赁期间对房屋进行了装修等添附行为，对于形成附合的装饰装修物，按照双方的过错分担现值损失；未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。
2、赔偿损失
有过错的一方要赔偿对方的损失。比如，出租人明知房屋未经规划仍出租，给承租人造成了搬迁费用、装修费用等损失，出租人应承担赔偿责任。若承租人在租赁时未审查房屋规划情况也有一定过错，也要承担相应责任。
3、房屋占有使用费
虽然合同无效，但承租人实际使用了房屋，一般需要参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。
为避免未经规划房屋租赁纠纷，承租人和出租人都应采取相应措施。
1、承租人方面
在租赁房屋前，承租人要仔细审查房屋的相关证件，要求出租人提供建设工程规划许可证等规划审批文件。若无法提供，要谨慎考虑是否租赁。同时，在签订租赁合同时，可以明确约定若因房屋规划问题导致合同无效，出租人的赔偿责任等条款。
2、出租人方面
出租人应确保出租的房屋有合法的规划手续。若房屋存在规划瑕疵，应尽快完善相关手续。在签订合同前，如实告知承租人房屋的实际情况，避免日后产生纠纷。
未经规划的房屋租赁效力判断较为复杂，涉及到多种因素。在实际生活中，还可能存在未经规划房屋转租是否有效的问题，以及租赁无效后装修残值如何评估等问题。如果遇到相关法律问题，可在本站免费问律师，获取专业的法律解答。
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