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和房主签订的房屋买卖协议一般是有效的，但需满足一定条件，若存在法定无效情形则协议无效。
在正常情况下，和房主签订的房屋买卖协议是有效的。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实以及不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果房主具备完全民事行为能力，在签订协议时双方意思表示真实，比如没有受到欺诈、胁迫等情况，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，那么该房屋买卖协议就是有效的。
例如，房主精神正常，自愿将自己合法拥有产权的房屋出售给他人，双方经过平等协商，明确了房屋的位置、价格、付款方式、交付时间等主要条款，并签订了书面协议，这样的协议通常是具有法律效力的。双方都应当按照协议的约定履行各自的义务，房主有义务交付房屋并协助办理产权过户手续，购房者有义务按照约定支付购房款。
存在一些情况会导致房屋买卖协议无效。如果房主是无民事行为能力人，比如患有严重精神疾病不能辨认自己行为，其签订的房屋买卖协议是无效的。如果签订协议存在欺诈、胁迫的情形，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等，协议也会被认定为无效。比如，房屋是被司法机关查封的，房主在未解除查封的情况下与他人签订买卖协议，该协议就因违反法律强制性规定而无效。
所以，和房主签订的房屋买卖协议是否有效需要根据具体情况，依据相关法律法规来判断。在签订协议前，购房者应仔细审查房主的主体资格和房屋的产权状况等，以保障自身权益。
法律依据：
《民法典》 第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
