房屋买卖无效合同认定依据是啥

房屋买卖无效合同的认定需依据多方面的法律规定。一般来说，当事人不具备相应民事行为能力、意思表示不真实、合同内容违反法律法规强制性规定或违背公序良俗等情况下，合同会被认定为无效。例如，无民事行为能力人签订的合同，以虚假意思表示签订的合同等。此外，有些合同可能存在恶意串通损害他人利益等情形，也属于无效合同。了解这些认定依据，对于维护房屋买卖双方的合法权益至关重要。

一、房屋买卖无效合同认定依据是啥

房屋买卖无效合同的认定有着明确的法律依据。首先，从合同主体方面来看，若当事人不具备相应的民事行为能力，合同是无效的。比如，无民事行为能力人（不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人）签订的房屋买卖合同，因为他们无法正确理解合同的内容和后果，其签订的合同就不具有法律效力。

1、意思表示不真实

当一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下签订合同，或者双方以虚假的意思表示签订合同，这样的合同也应认定为无效。例如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题的事实，诱使买方签订合同，这就属于欺诈情形；而双方为了逃避税费签订阴阳合同，阳合同通常就是以虚假意思表示签订的。

2、合同内容违法

合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，同样会导致合同无效。比如，买卖的房屋属于违法建筑，未取得相关建设审批手续，那么围绕该房屋签订的买卖合同就因违反法律强制性规定而无效；又如，房屋买卖合同存在以违法用途为目的的约定，也不符合公序良俗，是无效的。

3、恶意串通损害他人利益

若买卖双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同也会被认定无效。比如，卖方为了逃避债务，与买方串通签订低价转让房屋的合同，损害了债权人的利益，这种合同就是无效的。

二、房屋买卖无效合同认定的法律条文

我国《民法典》对无效合同做出了详细的规定，这些规定同样适用于房屋买卖领域。根据《民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。在房屋买卖中，无民事行为能力人无法独立进行有效的交易行为，其签订的合同自然不被法律认可。

1、意思表示瑕疵的规定

第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。这就明确了阴阳合同等虚假交易行为的无效性。第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；若撤销后，合同自始无效。

2、违法违规的规定

第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。这为判断房屋买卖合同是否因违法或违背公序良俗而无效提供了法律依据。

3、恶意串通的规定

第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在房屋买卖中，如果存在买卖双方为了自身利益而损害他人权益的恶意串通行为，合同将被认定无效。

三、常见导致房屋买卖无效合同的情形

在实际的房屋买卖过程中，有一些常见的情形会导致合同无效。其中，房屋产权存在问题是较为常见的一种。比如，房屋存在多个共有人，但部分共有人未经其他共有人同意擅自出售房屋，这种情况下签订的合同可能无效。因为根据法律规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

1、未取得合法证件

开发商未取得商品房预售许可证就进行房屋预售，与购房者签订的预售合同是无效的。这是为了保障购房者的权益，防止开发商在不具备销售条件的情况下违规售房。此外，如果房屋没有合法的产权证书，如小产权房，其买卖行为也不受法律保护，签订的合同通常无效。

2、合同条款显失公平

当合同条款存在显失公平的情况时，合同也可能被认定无效。比如，合同中规定卖方无需承担任何房屋质量问题的责任，而买方却要承担过高的违约责任，这种明显不公平的条款可能使合同整体无效。

3、违背限购政策

在一些实行住房限购政策的地区，如果购房者不符合购房资格而签订房屋买卖合同，该合同可能因违反政策规定而无效。这是为了维护房地产市场的正常秩序和调控政策的有效实施。

综上所述，房屋买卖无效合同的认定依据涉及多个方面，包括合同主体、意思表示、合同内容以及相关法律规定等。明确这些依据对于正确判断合同的效力至关重要。在实际的房屋买卖中还存在许多复杂的情况，如合同履行过程中的变更是否影响效力、无效合同的后续处理等问题。如果您在房屋买卖中遇到法律问题，可以在本站免费问律师，专业律师将为您解答法律疑问。