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可退房的理由主要包括开发商违约、房屋质量问题、购房人自身特殊情况、政策法规变化等方面。
一、开发商违约 1. 逾期交房：如果开发商未按照合同约定的时间交付房屋，且逾期达到一定期限，购房人有权解除合同并要求退房。一般合同中会约定开发商逾期交房超过一定天数（如90天），购房人可以解除合同。
2. 房屋面积误差过大：根据相关规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3％，购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
3. 擅自变更规划设计：开发商未经购房人同意擅自变更房屋的规划、设计，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，购房人有权要求退房。
4. 开发商证件不全：若开发商在销售房屋时未取得预售许可证等必要证件，所签订的购房合同可能被认定为无效，购房人可以要求退房。 二、房屋质量问题 1. 主体结构质量不合格：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权退房。
2. 严重影响正常居住使用的质量问题：如房屋存在渗漏、墙体裂缝等严重影响正常居住使用的质量问题，经多次维修仍无法解决，购房人也可以要求退房。 三、购房人自身特殊情况 1. 无法办理贷款：如果因不可归责于购房人自身的原因导致无法办理银行贷款，致使合同无法继续履行，购房人可以要求解除合同并退房。 四、政策法规变化 因国家政策调整，如限购、限贷政策变化，导致购房人失去购房资格或无法获得贷款，购房人可以要求解除合同并退房。
法律依据：
《民法典》 第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
