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房屋抵押违约时，处理方式需依据合同约定和相关法律规定，常见的处理方式有协商解决、要求违约方承担违约责任、实现抵押权等。
在房屋抵押过程中，抵押违约可能涉及抵押人违约和抵押权人违约两种情况。
对于抵押人违约，通常是未按照合同约定履行义务，比如未按时还款等。若出现违约情况，抵押权人可以与抵押人进行协商。通过友好沟通，尝试达成新的还款协议或者解决方案，比如延长还款期限、调整还款金额等。这样既能避免双方矛盾激化，也有利于抵押人继续履行债务。
如果协商不成，抵押权人有权要求抵押人承担违约责任。违约责任的承担方式通常在抵押合同中有明确约定，常见的包括支付违约金。违约金的数额一般根据合同约定来确定，但如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。此外，抵押人还可能需要赔偿因违约给抵押权人造成的损失，如利息损失等。
当抵押人严重违约时，抵押权人还可以通过法律途径实现抵押权。抵押权人可以向法院申请拍卖、变卖抵押的房屋。法院在审理后，会根据具体情况作出判决。一旦判决生效，就可以对抵押房屋进行拍卖或变卖，所得价款优先用于偿还债务。如果拍卖、变卖所得价款超过债权数额，超过部分归抵押人所有；如果不足，抵押人仍需继续承担偿还责任。
而对于抵押权人违约的情况，比如抵押权人违反合同约定擅自处分抵押房屋等，抵押人可以要求抵押权人承担违约责任，赔偿因其违约行为给抵押人造成的损失。如果协商无法解决，抵押人也可以向法院提起诉讼，通过法律手段维护自己的合法权益。
法律依据：
《民法典》 第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
