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不得设定抵押的房地产包括土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
土地所有权归国家或集体所有，不能进行抵押。这是基于我国土地制度的规定，土地所有权不能随意流转，以保障国家对土地资源的宏观调控和合理利用。
宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，通常情况下不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。这些土地是农村集体成员用于居住、农业生产等基本生活保障的，限制其抵押是为了维护农村社会的稳定和农民的基本权益。
学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。因为这些设施是为了满足社会公共利益需求而建设的，如果进行抵押，可能会在实现抵押权时影响到公益事业的正常开展，损害社会公共利益。
所有权、使用权不明或者有争议的财产不适合抵押。在这种情况下，抵押人是否有权处分该房地产存在不确定性，可能会导致抵押权人的权益无法得到有效保障，容易引发纠纷。
依法被查封、扣押、监管的财产不能抵押。被采取这些强制措施的房地产，其处分权受到限制，抵押会影响司法机关、行政机关对财产的正常处理，也会给抵押权人带来风险。
法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。这是一个兜底条款，以适应不断变化的社会经济情况和法律规定。随着社会的发展，可能会有新的情况出现，通过这一规定可以涵盖其他法律、行政法规禁止抵押的房地产类型。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》 第八条
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
