房地产买卖合同无效情形有哪些

房地产买卖合同无效情形有多种。主体不适格，如无民事行为能力人签订合同；合同内容违法，像买卖违法建筑；意思表示不真实，存在欺诈、胁迫等情况；恶意串通损害他人利益等都会导致合同无效。了解这些情形能帮助当事人避免陷入无效合同纠纷，保障自身合法权益。

一、房地产买卖合同无效情形有哪些

房地产买卖合同无效存在多种情形。主体不适格会导致合同无效。

1、无民事行为能力人签订的合同

根据法律规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。比如，未成年人中的无民事行为能力人，他们不能辨认自己的行为，所签订的房地产买卖合同是无效的。因为他们缺乏相应的认知和判断能力，无法理解合同的内容和后果。

2、限制民事行为能力人签订的与其年龄、智力、精神健康状况不相适应且未经法定代理人同意或追认的合同

限制民事行为能力人只能独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。如果他们签订了房地产买卖合同，而该行为明显超出其能力范围，且未经法定代理人同意或追认，合同也是无效的。

合同内容违法也会使合同无效。

1、买卖违法建筑

违法建筑是指未经规划、建设等部门批准而擅自建造的建筑物。买卖这类建筑的合同是无效的，因为其违反了法律法规的强制性规定。例如，在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，其买卖合同不受法律保护。

2、违反土地用途规定

土地有不同的用途，如住宅用地、商业用地等。如果房地产买卖合同涉及改变土地用途且未经过合法审批，合同也是无效的。比如，将农业用地用于商业房地产开发，这种合同因违反土地管理法规而无效。

二、欺诈胁迫签订的房地产买卖合同是否无效

欺诈胁迫签订的房地产买卖合同通常是可撤销的，在被撤销后合同自始无效。

1、欺诈情形

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。在房地产买卖中，欺诈的表现形式多样。比如，卖方故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，如房屋存在严重的结构安全隐患，却告知买方房屋质量良好；或者虚构房屋的产权情况，声称房屋产权清晰无纠纷，而实际上该房屋存在抵押、查封等权利瑕疵。买方在受到这种欺诈后签订的合同，在知道或应当知道欺诈事由之日起一年内，可以向法院或仲裁机构请求撤销合同。一旦合同被撤销，就视为自始无效，双方应返还因合同取得的财产。

2、胁迫情形

一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。在房地产交易中，胁迫可能表现为威胁买方或卖方的人身安全、名誉等，迫使对方签订合同。例如，以伤害对方家人相威胁，要求对方低价出售房屋。受胁迫方在胁迫行为终止之日起一年内，可以行使撤销权。合同被撤销后，同样自始无效，双方需恢复到合同签订前的状态。

三、恶意串通损害他人利益的房地产买卖合同是否无效

恶意串通损害他人利益的房地产买卖合同是无效的。

1、构成要件

恶意串通需要满足两个条件。一是当事人主观上具有恶意，即双方都明知自己的行为会损害他人的利益，仍然故意为之。二是双方存在串通行为，即双方相互勾结、通谋，共同实施了损害他人利益的行为。在房地产买卖中，常见的情形有，卖方和第三人恶意串通，以明显低于市场价格的价格将房屋卖给第三人，从而损害了买方的优先购买权或者其他合法权益。例如，卖方为了逃避对债权人的债务，与第三人串通，签订虚假的房地产买卖合同，将房屋过户给第三人，导致债权人的债权无法实现。

2、法律后果

一旦认定房地产买卖合同是恶意串通损害他人利益的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，对于恶意串通损害他人利益的行为，法律还可能追究相关人员的其他法律责任，如民事赔偿责任、行政责任甚至刑事责任。

综上所述，房地产买卖合同无效的情形较为复杂，涉及主体、内容、意思表示等多个方面。除了上述提到的问题，还有可能存在无权处分、显失公平等导致合同无效或可撤销的情况。如果您在房地产买卖过程中遇到合同效力相关的法律问题，欢迎在本站免费问律师，我们的专业律师将为您提供详细的解答和法律建议。