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预购商品房抵押登记是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，并到相关部门进行的登记。
从定义本质来看，预购商品房抵押登记其实是一种特殊的抵押形式。在房地产交易中，很多购房者无法一次性支付全部房款，需要借助银行贷款来完成购房。当购房者与开发商签订了商品房预售合同后，购房者以未来将获得所有权的预购房屋作为抵押物，向银行申请贷款。银行基于对该预购房屋的抵押权，为购房者提供资金支持。
从登记流程方面，预购商品房抵押登记需要遵循一定的程序。购房者和银行要签订抵押合同，明确双方的权利和义务，包括贷款金额、还款方式、抵押期限等重要条款。然后，双方需要共同向当地的房地产登记机构提出抵押登记申请，并提交相关材料，如预售合同、抵押合同、身份证明等。登记机构在审核通过后，会进行登记备案，以此来保障银行的抵押权。
从法律效力角度，进行预购商品房抵押登记具有重要意义。对于银行而言，登记后其对该预购房屋就享有了优先受偿权。一旦购房者无法按时偿还贷款，银行可以通过法律程序对抵押的预购房屋进行处置，以实现自己的债权。对于购房者来说，完成抵押登记也是其获得银行贷款的必要条件之一。同时，预购商品房抵押登记也有利于维护房地产市场的交易秩序，保障各方的合法权益，防止出现一房多抵等混乱现象。
从与正式抵押登记的区别来讲，预购商品房抵押登记是在房屋尚未建成、购房者尚未取得房屋所有权证的情况下进行的。而正式的房屋抵押登记是在房屋建成并取得产权证书后办理的。随着房屋建设完成并办理产权登记，预购商品房抵押登记通常会转为正式的房屋抵押登记。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》 第三十条
房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
《城市房地产抵押管理办法》 第三十三条
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
《城市房地产抵押管理办法》 第三十四条
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
