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集资建房是特定群体（如单位职工、集体经济组织成员）通过共同出资建设的保障性住房，其土地性质多为划拨用地，产权通常存在一定限制，交易需符合特定政策条件，并非完全市场化的商品房。
集资建房的核心特征在于“特定群体共同出资”与“保障性目的”。从定义来看，它是由单位、企业或集体经济组织牵头，组织内部成员自愿出资，用于解决自身住房困难的建设活动。这类住房的建设主体并非市场化房地产企业，而是以解决特定群体住房需求为目的，因此在建设标准、销售对象、价格形成等方面均有别于普通商品房。
土地性质以划拨为主，成本与价格优势显著。集资建房的土地通常通过行政划拨方式取得，而非商品房所需的“出让”方式。划拨土地无需缴纳土地出让金，这使得集资建房的建设成本大幅降低，最终售价远低于同期商品房。但需注意，划拨土地的使用权受严格限制，若后续涉及转让、抵押等行为，需按规定补缴土地出让金及相关税费，否则无法完成产权变更。
产权归属存在“部分产权”或“有限产权”特征。根据建设主体和政策要求，集资建房的产权可能存在两种情况：一是由单位或集体经济组织持有整体产权，成员仅享有使用权；二是成员持有“有限产权”，即需满足特定条件（如住满5年、补缴相关费用、经单位或主管部门批准）后，方可取得完整产权并上市交易。例如，部分单位集资房规定，职工需在本单位服务满一定年限，且房屋未享受过其他住房福利，才能办理个人独立产权证。
法律地位受政策严格限制，2007年后逐步规范。2007年《经济适用住房管理办法》明确叫停了党政机关、事业单位的集资建房，仅允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划和住房建设规划的前提下，经批准后组织职工集资建房。此外，集体经济组织（如城中村）的集资建房（俗称“小产权房”中的合规部分）需纳入当地保障性住房或城中村改造规划，否则可能被认定为违法建设。
与商品房相比，集资建房的核心差异体现在三个方面：一是销售对象限定于特定群体，非内部成员通常无法购买；二是土地性质为划拨，产权流转受限；三是价格由建设成本（含土地划拨成本、建安成本、税费等）加合理利润构成，远低于商品房的市场定价。但商品房的土地为出让性质，产权完整，可自由上市交易，且面向社会公开销售，无特定群体限制。
购买集资建房需警惕多重风险。首先，产权不完整可能导致无法办理独立产权证，无法通过银行贷款，未来拆迁补偿也可能受限；其次，土地划拨性质若未依法补缴费用，交易时可能引发法律纠纷；最后，部分集资建房未纳入正规规划审批，存在被认定为“违建”的风险。因此，购买前需核实项目是否取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等合规手续，以及产权归属和上市交易条件。
法律依据：
《经济适用住房管理办法》 第三十四条
距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
《经济适用住房管理办法》 第三十五条
单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
