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房屋预告登记在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的情况下，不发生效力。
我们来了解一下房屋预告登记。房屋预告登记是为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。它的主要作用是限制不动产权利人的处分权，保障债权人将来能够顺利取得物权。
当债权消灭时，预告登记不发生效力。债权消灭是指当事人之间的债权债务关系不复存在。比如，买卖双方签订了房屋买卖合同并办理了预告登记，但后来双方协商一致解除了合同，此时债权消灭，预告登记也就失去了存在的基础，不再具有效力。因为预告登记是为了保障基于债权而产生的物权变动请求权，如果债权不存在了，那么预告登记所保障的内容也就没有意义了。
自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。能够进行不动产登记，通常是指不动产的条件已经满足了正式登记的要求，比如房屋已经建成并通过相关验收，具备了办理产权登记的条件。法律规定九十日的期限，是为了督促权利人及时行使权利，避免权利长期处于不确定状态。如果权利人在可以进行正式登记的情况下，却迟迟不申请登记，超过了九十日的期限，那么预告登记就会失效。
例如，购房者与开发商签订购房合同并办理了预告登记，房屋建成后，开发商通知购房者可以办理产权登记，但购房者由于各种原因在九十日后才去申请登记，此时预告登记已经失效，购房者不能再依据之前的预告登记来保障自己的权益。了解预告登记失效的情形，对于保障当事人的合法权益至关重要。
法律依据：
《民法典》 第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
