违建房屋的租赁合同的效力是什么

违建房屋的租赁合同一般无效。因为这类房屋违反城乡规划法等相关规定，不具备合法的建设手续。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，合同会被认定为有效。无效合同可能带来租金返还、损失赔偿等法律后果。

一、违建房屋的租赁合同的效力是什么

一般情况下，违建房屋的租赁合同是无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

1、法律依据及原理

建设工程规划许可证是房屋合法建设的重要凭证，未取得该证或未按规定建设的房屋，违反了城乡规划法等相关法律法规的强制性规定。而违反法律、行政法规的强制性规定的合同，依据《民法典》第一百五十三条的规定，属于无效合同。这是为了维护社会公共利益和城市规划秩序。

2、特殊情况

不过，如果在一审法庭辩论终结前，出租人取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定该租赁合同有效。这体现了法律一定程度上的灵活性，给予了当事人一定的补救机会。

3、合同无效的后果

租赁合同无效后，根据《民法典》第一百五十七条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、违建房屋租赁合同无效后租金如何处理

当违建房屋租赁合同被认定无效后，租金的处理需要根据具体情况来确定。

1、返还原则

依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。所以，承租人支付的租金，出租人原则上应当返还给承租人。

2、折价补偿

虽然合同无效，但承租人实际使用了房屋，这种使用是有一定价值的。根据上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，承租人需要向出租人支付一定的房屋占有使用费，其标准可参照合同约定的租金。

3、过错分担

如果双方对于合同无效都有过错，比如出租人明知是违建房屋仍出租，承租人未尽合理审查义务而承租，那么对于租金及相关费用的处理，应当根据双方的过错程度来分担损失。例如，双方可以协商确定各自承担的比例，协商不成的，可以由法院根据具体情况进行判决。

三、如何避免签订违建房屋的租赁合同

为了避免签订违建房屋的租赁合同，无论是承租人还是出租人都需要采取一定的措施。

1、承租人方面

（1）审查产权证明：要求出租人提供房屋的产权证书、建设工程规划许可证等相关证件，仔细核实证件的真实性和有效性。如果出租人无法提供这些证件，要谨慎签订合同。

（2）向相关部门核实：可以向当地的规划部门、不动产登记部门等咨询，了解房屋的建设情况是否合法。

（3）实地考察：观察房屋的建设情况，如是否存在明显的违规搭建、是否与周边建筑规划不协调等。

2、出租人方面

（1）确保房屋合法：在出租房屋前，要确保房屋取得了合法的建设手续，避免因房屋违建导致租赁合同无效而引发纠纷。

（2）如实告知：如果房屋存在一些特殊情况，如部分建筑可能存在手续瑕疵等，要如实告知承租人，避免日后产生法律风险。

3、合同约定

双方在签订租赁合同时，可以在合同中明确约定，如果房屋被认定为违建导致合同无效，双方的责任承担方式，以减少纠纷发生时的不确定性。

综上所述，违建房屋的租赁合同效力认定有明确的法律规定，合同无效后租金等问题的处理也有相应规则，同时可以通过一定措施避免签订此类合同。在实际生活中，还可能存在违建房屋租赁合同履行过程中的其他问题，如装修损失如何处理、违约责任如何界定等。如果您在这些方面遇到法律问题，可以在本站免费问律师，我们将为您提供专业的解答。