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房屋纠纷中的违约金适用需依据合同约定和相关法律规定。若合同有明确约定，按约定执行，但需考量约定是否合理；若没有约定，则根据实际损失等因素，结合法律规定来确定。
在房屋纠纷中，违约金的适用是一个复杂且关键的问题。合同约定起着重要作用。当双方签订的房屋买卖合同等相关协议中明确规定了违约金的数额或者计算方式时，通常应按照该约定来适用违约金。比如，合同约定若卖方未能按时交付房屋，需按照房屋总价款的一定比例向买方支付违约金，那么在卖方违约的情况下，就应按照此比例支付。
然而，合同约定的违约金并非绝对不可调整。如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。根据《民法典》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。这里的“过分高于”和“低于”，需要结合具体案件情况判断，一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。
若合同中没有约定违约金，那么违约方应赔偿守约方因违约所遭受的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，例如买方因卖方违约无法按时入住房屋而产生的租房费用等直接损失，以及可能因房价波动等造成的间接损失。
在适用违约金时，还需注意举证问题。主张违约金的一方需要对违约事实以及损失情况等进行举证。比如，主张违约金过高或过低的一方，要提供相应的证据证明实际损失的大小。总之，房屋纠纷中违约金的适用要综合考虑合同约定、法律规定、实际损失等多方面因素，以确保公平合理地解决纠纷。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《民法典》 第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
