房屋转租注意事项

房屋转租需注意原租赁合同有效性、转租权获得、转租合同条款、房屋状况交接、租金押金处理及租赁期限等核心事项，确保转租行为合法合规，避免法律风险。

一、原租赁合同的有效性与转租权确认

转租的前提是原租赁合同合法有效，且转租人（原承租人）拥有转租权。首先需核查原租赁合同是否明确禁止转租，若合同中存在“未经出租人书面同意不得转租”条款，转租人必须取得出租人的书面同意文件，否则转租行为可能构成违约，出租人有权解除原租赁合同并要求赔偿损失。若原合同未提及转租事宜，根据《民法典》第七百一十六条规定，承租人需在转租前获得出租人的同意，同意形式建议采用书面形式（如补充协议、确认函等），并留存作为证据。

二、转租合同的签订规范

转租合同需明确各方权利义务，核心条款包括：

1. 转租期限：不得超过原租赁合同的剩余期限，超出部分无效。建议在合同中注明“转租期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，不得超过原租赁合同终止日期XX年XX月XX日”。

2. 租金与支付方式：明确租金金额、支付周期（月付/季付等）、支付账户（转租人账户或直接支付给出租人），以及逾期支付的违约责任（如滞纳金比例）。

3. 押金条款：约定押金金额、支付方式（通常由次承租人支付给转租人）、退还条件（如租赁期满无损坏、无欠费）及扣除情形（如拖欠租金、损坏物品）。

4. 房屋用途与修缮责任：需与原合同一致，不得擅自改变房屋用途；明确房屋自然损耗与人为损坏的维修责任，通常自然损耗由出租人承担，人为损坏由次承租人承担。

三、房屋现状的确认与交接

转租前需与次承租人共同检查房屋状况，包括家具家电数量、设施完好度（如空调、水电系统）、墙面地面有无损坏等，并签署《房屋交接清单》，附照片或视频作为佐证。清单中需注明水、电、燃气、物业费等费用的截止读数，避免后续因费用结算产生纠纷。若原合同中约定了房屋返还标准，转租合同应延续该标准，确保次承租人退租时符合要求。

四、租金与押金的风险防范

若转租人已向出租人支付押金，需在转租合同中明确押金处理方式：可约定由次承租人向转租人支付押金，待原租赁期满后，由出租人直接退还次承租人（需出租人书面同意），或由转租人在次承租人退租后无违约情况下退还。租金方面，若次承租人直接向出租人支付租金，需在转租合同中注明并由出租人确认，避免转租人截留租金导致次承租人被催租。

五、转租后的权利义务衔接

转租人需继续履行原租赁合同义务，如按时向出租人支付租金、维护房屋基本安全等。若次承租人出现违约行为（如拖欠租金、损坏房屋），转租人需承担连带责任，再依据转租合同向次承租人追偿。同时，次承租人应遵守原租赁合同中对承租人的约束条款（如禁止群租、养宠物等），转租合同中需明确此类条款的延续性。

六、法律风险提示

根据《民法典》第七百一十八条，若出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为同意转租。但这一规定不免除转租人在原合同中约定的转租需书面同意的义务。此外，若原租赁合同因转租人违约被解除，转租合同也随之终止，次承租人需配合腾退房屋，因此建议次承租人在签约前核实原租赁合同状态及转租人履约情况。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》 第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》 第七百一十八条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

《中华人民共和国民法典》 第七百二十条

在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。