租房合同无效怎么处理

租房合同无效后，应按法律规定返还财产、赔偿损失，协商不成可通过诉讼解决，具体需结合合同无效情形、过错责任及实际损失确定处理方式。

租房合同无效的处理需严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，核心在于恢复原状、弥补损失，保障双方合法权益。以下从法律依据、具体步骤及特殊情形展开说明。

一、明确合同无效的法定情形

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条、第三条，以及《民法典》第一百五十三条，租房合同无效主要包括以下情形：一是出租人未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证规定建设的房屋；二是未经批准或未按批准内容建设的临时建筑；三是租赁期限超过20年的部分（超过部分无效）；四是转租未经出租人同意且出租人不予追认的转租合同等。实践中，无规划许可的“违建”房屋租赁合同是最常见的无效情形，此类合同自始不具备法律效力。

二、核心处理步骤：返还财产与支付占有使用费

合同无效后，首要义务是返还因合同取得的财产。承租人需向出租人返还租赁房屋，确保房屋状态与接收时基本一致（自然损耗除外）；出租人需返还已收取的租金，但需注意：若承租人已实际使用房屋，出租人可主张“房屋占有使用费”。根据《城镇房屋租赁合同解释》第四条，占有使用费标准通常参照合同约定的租金或市场同类房屋租金，具体由法院结合实际情况判定。例如，合同约定月租金5000元，承租人实际使用3个月，即使合同无效，仍需支付1.5万元占有使用费，出租人已收租金超过此金额的部分应返还。

三、过错责任与损失赔偿的认定

《民法典》第一百五十七条规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

过错方赔偿范围：主要包括“信赖利益损失”，即对方因相信合同有效而支出的合理费用。例如，承租人因信赖合同有效支付的装修费、搬家费、中介费，或出租人因承租人提前退租导致的房屋空置损失等。

双方过错的分担：若出租人明知房屋无规划许可仍出租，承租人明知房屋为违建仍承租，双方均存在过错，损失需按过错比例分担。例如，出租人过错比例为70%，承租人30%，则承租人的装修损失10万元，出租人需赔偿7万元，承租人自行承担3万元。

四、装修装饰物的处理规则

承租人对房屋的装修是常见争议点，需区分“是否经出租人同意”及“是否形成附合”：

经同意装修且形成附合（如墙面涂料、固定衣柜等）：根据《城镇房屋租赁合同解释》第七条，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按过错分担装饰装修物的现值损失（即装修物现存价值）。

未经同意装修：出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿房屋损坏损失，承租人无权主张装修费用补偿。

五、争议解决途径与证据准备

协商是解决纠纷的首选方式，若无法达成一致，可向房屋所在地法院起诉，请求法院确认合同无效、判令返还财产、赔偿损失等。起诉时需准备以下证据：

1. 租赁合同原件，证明租赁关系及约定内容；

2. 租金支付凭证（转账记录、收据等），证明已支付租金金额；

3. 房屋状况证明（如住建部门出具的无规划许可证明、临时建筑批准文件等），证明合同无效事由；

4. 损失支出凭证（装修合同、付款发票、搬家费收据等），证明信赖利益损失金额。

综上，租房合同无效的处理需以法律为依据，结合实际情况明确过错责任，通过返还财产、支付占有使用费、赔偿损失等方式平衡双方权益。实践中，建议在签订合同前核查房屋合法性，降低合同无效风险；若已发生纠纷，应及时收集证据，通过法律途径维护自身权益。

法律依据：

《民法典》 第一百五十五条

无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十六条

民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百零七条

合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。