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房子出租时物业费的承担主体需根据租赁合同约定确定，有约定从约定；若合同未明确约定，默认由房屋出租人（业主）承担。
在房屋租赁关系中，物业费的承担问题是常见争议点，其核心判定依据是法律规定与合同约定的结合。以下从法律依据、实践规则及特殊情形展开说明：
首先，法律依据明确租赁合同的意思自治原则。根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。其中，“租赁物维修等条款”可涵盖物业费、水电费等因使用房屋产生的费用承担方式。这意味着，法律允许出租人与承租人通过合同约定物业费的承担方，约定内容不违反法律强制性规定的，优先按照约定执行。
其次，合同约定是实务中的核心判定标准。在租赁市场中，物业费的承担方式通常有两种：一是由出租人承担，租金中已包含物业费成本；二是由承租人承担，租金相对较低，承租人需另行支付物业费。无论哪种方式，均需在租赁合同中明确写明“物业费由哪方承担”“支付期限”“逾期责任”等内容。例如，合同中若约定“租赁期内物业费由承租人按月向物业公司缴纳”，则承租人需按约履行义务，否则需承担违约责任。
再次，无约定时默认由出租人承担。若租赁合同未对物业费承担作出约定，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，以及《民法典》第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，房屋出租人作为业主，是物业费的法定缴纳主体。此时，物业公司有权直接要求出租人支付物业费，出租人不得以“已出租”为由拒绝，除非能证明承租人实际享受了物业服务却未支付（需另行向承租人追偿）。
此外，需注意特殊情形下的责任划分。例如，若因承租人使用不当导致物业设施损坏，产生的维修费用或违约金，通常由承租人承担；部分商用物业可能约定“物业费包含在租金中，由出租人统一缴纳后向承租人分摊”，需在合同中明确分摊标准；若承租人擅自将房屋转租，原租赁合同中关于物业费的约定对次承租人通常无约束力，仍由原出租人与承租人按约承担。
最后，从实务角度建议，出租人与承租人在签订租赁合同时，务必将物业费的承担方、支付方式、缴费标准及违约责任写入合同，并留存物业公司联系方式、物业费缴费记录等凭证，避免因约定不明引发纠纷。若已出现争议，可先依据合同协商，协商不成可通过诉讼或仲裁解决，以维护自身合法权益。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
