中介验房需要注意什么问题

中介验房需重点关注合同条款明确性、房屋结构安全、设施设备完整性、水电燃气状态、书面记录规范性及整改协议落实，同时需核实房屋面积与防水性能，通过法律风险前置防控避免后续纠纷。

中介验房作为房屋交易中的关键环节，直接影响后续入住体验及法律风险，需从多个维度系统性排查，以下为核心注意事项：

合同条款需明确验房责任主体与标准。验房前需仔细核对中介提供的房屋交易合同，明确约定验房的责任方（中介、卖方或第三方机构）、验房标准（如《住宅工程质量分户验收管理规定》相关要求）及争议解决方式。实践中，部分中介会以“协助验房”为由淡化责任，需在合同中明确若因验房疏漏导致买方权益受损，中介应承担的补充赔偿责任，避免出现问题后中介与卖方互相推诿。

房屋结构安全问题需优先排查。结构安全是验房核心，需重点检查墙体是否存在贯穿性裂缝（尤其是承重墙）、地面是否平整（误差超过3mm可能影响铺设地板）、门窗框与墙体连接是否牢固。根据《民法典》第六百一十五条，卖方对房屋质量瑕疵有如实告知义务，若中介未协助排查出结构性问题，买方有权依据合同要求卖方整改或解除合同，中介若存在故意隐瞒行为需承担连带责任。

设施设备需逐项核对清单与功能。验房时需对照合同附件中的《设施设备清单》，逐一核对家电（冰箱、空调等）、家具（衣柜、沙发等）的品牌、型号、数量，并测试功能是否正常（如空调制冷制热、下水管道排水速度）。若发现清单外设备缺失或功能故障，需立即记录，避免入住后因“自然损耗”为由被拒赔。法律上，设施设备与合同不符可视为卖方违约，买方有权要求补足或扣减对应房款。

水电燃气状态需同步核查费用与安全。水电燃气需检查三项内容：一是表具读数记录（避免前业主欠费转嫁），二是管道/线路是否存在老化（如电线裸露、燃气管道锈蚀），三是阀门开关是否正常。根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋交付时应保证基础设施正常运行，中介若未协助核查导致买方入住后无法使用，需协调卖方承担维修费用。

书面记录需三方签字确认并留存证据。验房过程中发现的问题（如墙面渗水、瓷砖空鼓）需形成《验房问题清单》，由买方、卖方、中介三方签字确认，明确问题描述、位置、严重程度。书面记录需附照片或视频佐证，避免口头承诺无效。法律上，书面证据是后续主张权利的核心依据，未签字的记录可能因“无法证明真实性”被法院驳回。

面积与防水问题需专项核验。面积需通过房产证与实测对比，若误差绝对值超过3%（依据《商品房销售管理办法》），买方有权要求解除合同或退还差价；防水需做闭水试验（卫生间蓄水24小时观察楼下渗漏情况），厨房、阳台地漏排水是否顺畅，避免入住后漏水引发邻里纠纷，此类问题整改成本较高，需在验房阶段明确责任方。

整改协议需明确期限与责任划分。对《验房问题清单》中的问题，需签订《整改协议》，约定整改完成时间（如墙面修补7日内、防水重做15日内）、费用承担方（卖方承担结构性问题，中介协助监督）及逾期未整改的违约责任（如每日按房款0.05%支付违约金）。协议需作为原合同补充条款，确保法律效力。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《中华人民共和国民法典》 第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》 第九百六十三条

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。