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按揭房退房利息的计算方式需根据具体情况而定，主要涉及购房合同和贷款合同的约定，常见的有按合同约定利率计算、参照央行基准利率计算等，同时还需考虑利息计算的起止时间等因素。
在按揭房退房的情形下，利息的计算是一个较为复杂的问题，它受到多种因素的影响。购房合同和贷款合同起着关键作用。
对于购房合同中涉及的利息，如果购房者与开发商在合同中有关于退房利息的明确约定，那么通常按照该约定来计算。比如合同约定若因开发商原因导致退房，开发商需按照年利率X%向购房者支付已付款项的利息，那么就依据这个利率和购房者已付款的金额、时间来计算。例如购房者已付房款50万元，合同约定年利率为5%，从付款到退房经过了2年，那么利息就是50万×5%×2 = 5万元。
而在贷款合同方面，银行贷款利息的计算也有其规则。一般银行会按照合同约定的贷款利率来计算利息。如果是等额本息还款方式，每月还款额中包含本金和利息，在退房时，需要计算从贷款发放日到提前还款（退房时还清贷款）期间的利息。等额本金还款方式下，利息随着本金的减少而逐月递减，同样计算从贷款发放到提前还款的利息。例如贷款金额100万元，年利率为4.9%，贷款期限30年，采用等额本息还款，已还款2年，在退房时提前还清剩余贷款，银行会根据其内部的计算系统算出这2年已还的利息和提前还款时需额外支付的可能产生的违约金等费用。
利息计算的起止时间也很重要。起始时间一般是购房者支付款项（如首付、贷款发放）的日期，终止时间通常是实际退房并完成款项结算的日期。如果因为一方违约导致退房，违约方可能需要承担更多的利息损失，比如因开发商逾期交房导致购房者退房，开发商可能需要承担从购房者付款到实际退房期间的全部利息损失。在实际操作中，若双方对于利息计算无法达成一致，可以通过协商、调解或者诉讼等途径来解决。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国民法典》 第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
