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出租人终止合同需根据不同情况，按照法律规定或合同约定的程序办理。一般要查看合同约定终止条件是否成就，无约定则看是否符合法定终止情形，之后通知承租人并遵循相关程序，涉及违约的需承担违约责任。
要依据租赁合同的具体约定。在签订租赁合同时，双方通常会在合同中明确约定合同终止的情形和相应的办理方式。如果出现了合同中约定的终止条件，比如承租人未按照约定支付租金达到一定期限，出租人可以按照合同约定的方式通知承租人终止合同。通知方式可以是书面的，如发送律师函、挂号信等，确保承租人能够收到终止合同的通知，并且保留好相关的送达凭证。
若合同没有约定终止条件，就需要看是否符合法定终止情形。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在一些特定情况下，出租人有权解除合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意转租的；承租人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等。当出现这些法定情形时，出租人可以依法解除合同。
在决定终止合同后，出租人应及时通知承租人。通知内容应明确表达终止合同的意愿、终止的时间以及要求承租人在一定期限内搬离租赁房屋等相关事项。同时，要给予承租人合理的准备时间。
如果承租人对终止合同有异议，双方可以通过协商解决。若协商不成，出租人可以通过法律途径，向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除合同，并要求承租人承担相应的违约责任，如支付拖欠的租金、赔偿因违约造成的损失等。
如果是因为出租人自身的原因提前终止合同，属于违约行为，出租人需要按照合同约定承担违约责任，如退还剩余租金、支付违约金等。出租人终止合同要严格按照法律规定和合同约定进行，以避免不必要的法律纠纷。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第五百五十七条
有下列情形之一的，债权债务终止：
债务已经履行；
债务相互抵销；
债务人依法将标的物提存；
债权人免除债务；
债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
