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跟买家协商退房需坦诚沟通表达意愿，说明合理原因，提出可行解决方案如给予一定补偿，同时遵循合同约定和法律规定进行协商。
当决定不想出售房子并与买家协商退房时，一些列步骤和策略需严格把控。要选择合适的沟通方式，建议选择面对面交流，这样可以让沟通更加直接、坦诚，能及时了解对方的态度和想法，也能更清晰地表达自己的观点。如果无法当面沟通，电话沟通也是一种较为合适的方式，但相较于面谈，可能在情感传递和信息获取上有所不足。避免只用短信或邮件交流，因为这两种方式可能会因为语气、文字表述等问题引发误解，而且缺乏即时的互动和反馈。
在协商时，要明确而诚恳地表达自己不想卖房的意愿，但不能只说结果，还需要说明合理的原因。比如家庭出现重大变故，急需将房子留作自用；或者自身财务状况出现问题，无法按照原计划完成交易等。一个合理的原因往往能让对方更容易理解和接受你的决定。此外，提出合理的解决方案非常重要。可以根据实际情况，给予买家一定的经济补偿，以弥补其可能因为此次交易取消而遭受的损失，如看房所花费的时间成本、交通费用等。补偿的具体金额可以根据市场行情、合同约定以及双方的协商情况来确定。
同时，要仔细研究房屋买卖合同中的条款，了解自己在这种情况下的权利和义务。如果合同中有关于违约的明确规定，需要按照合同约定来处理。一般合同中会约定违约方需要承担的违约责任，包括支付违约金等。主动承担违约责任可以显示出你的诚意，增加协商成功的可能性。在整个协商过程中，要保持冷静和理智，尊重买家的意见和感受，进行友好协商。如果能够达成一致意见，双方应签订书面协议，明确退房的具体事宜，如退款时间、补偿金额等，以避免后续出现纠纷。如果协商过程中遇到困难，也可以考虑寻求专业的房地产中介或律师的帮助。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
