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小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被称作“乡产权房”。
小产权房与大产权房相对，二者的本质区别在于土地性质和产权的合法性。大产权房所占用的土地一般为国有土地，并且开发商在开发建设过程中依法办理了相关的审批手续，购房者能够获得由国家房地产管理部门颁发的合法产权证书，拥有完整的房屋产权，包括房屋所有权和土地使用权，产权受法律保护，可以自由上市交易、抵押等。
而小产权房主要有以下特点。一是土地性质为集体所有，一般是村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售，利用的是村集体土地建设房屋。二是产权证书的颁发主体不正规，它不是由国家法定的不动产登记机构颁发，而是由乡镇政府或村委会等机构发放所谓的“产权证书”，这种证书并不具备法律效力。三是交易受限，由于其产权的不完整性和不合法性，小产权房不能像大产权房那样在市场上自由流通和交易，购买小产权房存在较大的风险。比如，一旦遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有合法的产权，购房者可能无法得到应有的拆迁补偿；小产权房的质量和售后等也可能缺乏有效的监管和保障。小产权房还可能存在无法办理落户、子女入学等一系列问题。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
