一房二卖属于刑事还是民事案件

一房二卖通常属于民事案件，但若出卖人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相骗取购房款，且数额较大时，可能构成刑事案件中的诈骗罪。

一房二卖的法律性质需结合具体行为特征判断，核心区分在于出卖人是否具有“非法占有目的”。实践中，多数一房二卖因出卖人追求更高利益或疏忽导致，属于民事纠纷；仅在符合特定条件时，才可能上升为刑事犯罪。

一、一般情形下属于民事案件：房屋买卖合同纠纷

日常生活中，一房二卖多因出卖人就同一房屋与两个以上买受人签订买卖合同引发，本质是违反合同义务的民事违约行为。根据《民法典》相关规定，出卖人需对无法取得房屋的买受人承担违约责任。

#1. 民事纠纷的核心特征：存在履行可能或愿意承担责任

若出卖人在签订合同时具备房屋处分权（如为所有权人），但因价格波动、政策变化等原因一房二卖，主观上仍有履行合同的意愿（如愿意向未取得房屋的买受人返还房款、赔偿损失），或虽无法履行但愿意承担违约责任，此类行为属于民事范畴。例如：出卖人将房屋先后卖给A、B，其中A已办理过户登记，B无法取得房屋，此时B可通过民事诉讼要求出卖人返还房款、赔偿差价损失（如房屋增值部分）或双倍返还定金（若合同约定定金条款）。

#2. 民事维权的法律依据与路径

《民法典》第五百七十七条明确，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于一房二卖的履行顺序，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，已办理登记的买受人优先取得房屋；未登记的，已合法占有房屋的买受人优先；均未登记或占有，则合同成立在先的买受人可优先主张履行。若所有买受人均无法取得房屋，可主张解除合同，要求出卖人返还已付款项，并赔偿信赖利益损失（如利息、中介费、房屋差价等）。

二、特定情形下构成刑事案件：诈骗罪

若出卖人主观上以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相使买受人陷入错误认识并交付房款，且数额较大（通常个人诈骗5000元以上、单位诈骗5万元以上），则可能构成《刑法》第二百六十六条规定的诈骗罪。

#1. 刑事诈骗的核心要件：“非法占有目的”与“欺骗行为”

“非法占有目的”是区分民事纠纷与刑事犯罪的关键。根据相关司法解释，以下情形可认定具有非法占有目的：（1）出卖人在签订合同时无实际履行能力（如房屋已被抵押、查封，或非所有权人却谎称有权处分）；（2）收取房款后未用于履行合同，而是挥霍、逃匿或用于违法犯罪活动；（3）明知房屋无法交付或过户，仍与买受人签订合同并收取巨额房款，且拒不返还。

例如：出卖人将已被法院查封的房屋谎称“无抵押、可立即过户”，与买受人签订合同收取100万元房款后，将钱款用于赌博并失联，导致买受人既无法取得房屋，也无法追回房款，此时出卖人的行为可能构成诈骗罪。

#2. 刑事追责的法律后果

若构成诈骗罪，根据《刑法》第二百六十六条，诈骗数额较大的（各省标准不同，通常5000元-5万元为“较大”），处三年以下有期徒刑、拘役或管制，并处或单处罚金；数额巨大（5万-50万元）或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大（50万元以上）或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。

三、民事欺诈与刑事诈骗的关键区分

实践中需注意区分“民事欺诈”与“刑事诈骗”：民事欺诈是出卖人在签订合同过程中夸大房屋价值、隐瞒部分瑕疵（如未如实告知房屋共有情况），但仍有履行合同的意愿和可能，事后愿意通过赔偿、退款等方式承担责任；而刑事诈骗是出卖人根本无履行合同的意愿，以骗取房款为唯一目的，如“一房多卖”后卷款逃匿、虚构房屋产权（如伪造房产证）骗取多人房款等。

四、遭遇一房二卖的维权建议

1. 优先通过民事途径维权：若出卖人有履行能力或愿意承担责任，买受人可向法院起诉，主张以下权利：（1）已办理过户登记或合法占有房屋的，可要求继续履行合同；（2）未取得房屋的，可要求解除合同，返还已付款项，并赔偿损失（包括直接损失和房屋差价等可得利益损失）；（3）若合同约定定金条款，可主张双倍返还定金。

2. 警惕刑事诈骗，及时报警：若发现出卖人存在以下情形，可能涉嫌诈骗，应立即报警：（1）收取房款后失联、更换联系方式；（2）房屋根本不存在或出卖人无处分权（如非所有权人、房屋已被查封/抵押且无法解除）；（3）房款被挥霍、转移，无法返还且无实际履行能力。警方立案后，可通过刑事追赃程序帮助买受人追回部分或全部损失。

综上，一房二卖的法律性质需结合出卖人主观意图、行为方式及后果综合判断。多数情况下通过民事途径即可解决，但若涉及恶意骗款、挥霍房款等情形，应果断通过刑事手段维护权益。

法律依据：

《民法典》 第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。