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买卖房不成时定金的处理需根据违约方确定，买方违约的卖方有权不退定金，卖方违约的应双倍返还定金，因不可归责于双方的事由导致交易失败的，定金应返还给买方。
定金是房屋买卖中常见的担保方式，其处理规则主要依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，该条明确“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”因此，定金处理的核心在于判断交易失败的责任方。
买方违约时定金不予退还。若买方在签订定金合同或购房合同后，明确表示放弃购买、未按约定时间支付首付款、拒绝办理贷款或过户手续等，即构成违约。此时根据“定金罚则”，卖方无需退还定金。例如，买方因自身资金问题无法凑齐房款，或突然决定不买该房屋，均属于买方违约，定金由卖方没收。
卖方违约时需双倍返还定金。若卖方未按约定履行义务，如拒绝办理房屋过户、将房屋出售给第三方（一房多卖）、房屋存在产权瑕疵（如被查封、抵押未解除）等，导致合同无法继续履行，卖方构成违约，应向买方双倍返还定金。比如，卖方在收取定金后又与他人签订购房合同并完成过户，买方有权要求卖方返还已付定金并额外赔偿等额定金。
不可归责于双方的事由导致交易失败的定金应返还。若交易失败并非因买卖双方过错，而是因客观原因或政策因素，定金需返还买方。常见情形包括：房屋因政策调整被限制交易（如限购政策变化导致买方失去购房资格）、房屋在交易过程中被司法查封（非卖方故意隐瞒）、不可抗力（如房屋因自然灾害损毁）等。例如，买方已签订定金合同，但在办理贷款时因银行政策调整导致贷款审批未通过，且合同中未约定买方需以全款支付，此时定金应退还买方。
需注意定金与“订金”的区别。实践中部分交易可能使用“订金”表述，二者法律性质不同。定金具有担保作用，适用定金罚则；订金通常视为预付款，不具有担保性质，买卖不成时一般应全额退还。因此，签订合同时需明确款项性质，避免因表述模糊引发纠纷。
此外，若合同中对定金处理有特殊约定（如约定“无论何种原因交易失败均不退定金”），需优先按合同约定执行，但约定内容违反法律强制性规定的除外（如约定卖方违约仅退还定金而不双倍返还，则该约定无效，仍需按法律规定双倍返还）。交易过程中，建议双方保留书面沟通记录、合同文本、付款凭证等证据，以便发生纠纷时依法维护权益。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
