出租屋漏水谁承担责任

出租屋漏水责任需根据漏水原因及法律规定划分，通常情况下，因房屋自身结构、设施老化或房东未履行维修义务导致的漏水，由房东承担责任；因租客使用不当、过错行为导致的漏水，由租客承担责任；第三方原因（如楼上住户漏水）则由第三方承担责任。具体需结合《民法典》相关条款及实际情况确定。

出租屋漏水责任的划分核心在于明确漏水原因及法律规定的义务主体。根据《中华人民共和国民法典》合同编中关于租赁合同的规定，房东与租客的权利义务有明确界定，以下分情形具体分析：

一、房屋自身问题导致漏水：房东承担责任

若漏水源于房屋主体结构、附属设施（如水管、防水层）的自然老化、质量缺陷，或房东未按合同约定履行维修义务，责任主体为房东。《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。” 第七百一十三条进一步明确，租赁物需要维修时，承租人可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

例如，房屋屋顶防水层老化漏水、水管因年久破裂漏水等，均属于房东应承担的维修义务范畴。若房东未及时维修导致漏水扩大，造成租客财物损失（如家具损坏、衣物浸湿）或第三方损失（如楼下住户天花板受损），房东需承担赔偿责任。

二、租客过错导致漏水：租客承担责任

若漏水系租客使用不当、故意或过失行为所致，责任由租客承担。《民法典》第七百一十六条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。” 第七百二十二条明确，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

常见情形包括：租客忘记关闭水龙头导致积水渗漏、私自改装水管造成破裂、在阳台养花浇水不当导致漏水等。此时，租客不仅需自行承担维修费用，若漏水造成房东财物损失（如木地板泡坏）或第三方损失（如楼下住户财产受损），还需承担赔偿责任。

三、第三方原因导致漏水：第三方承担责任

若漏水由第三方行为引发，如楼上住户管道破裂、公共区域管道堵塞等，责任主体为第三方。此时，租客或房东应先确定具体责任方：若属于楼上住户过错，由楼上住户承担维修及赔偿责任；若属于物业负责的公共设施问题（如小区公共水管破裂），可要求物业公司承担责任。房东和租客在其中主要承担协助排查、通知责任方的义务，而非直接承担责任。

四、合同特别约定的效力：不得违反法律强制性规定

实践中，部分租赁合同会约定“租赁期内房屋维修由租客负责”，但此类约定需符合法律规定。根据《民法典》第七百一十二条，维修义务的约定不得排除房东对房屋主体结构、安全设施的法定维修责任。例如，合同约定“水管漏水由租客维修”，若漏水系自然老化，该约定无效，仍由房东承担责任；若漏水系租客使用不当，即使无约定，租客也需承担责任。

五、漏水后的处理建议

1. 及时通知与保留证据：租客发现漏水后，应第一时间通知房东，避免损失扩大；同时保留漏水现场照片、维修沟通记录（如微信聊天、短信）、维修票据等证据，以便后续维权。
2. 协商优先：房东与租客可先协商确定责任方及维修方案，若房东拒不维修，租客可依据《民法典》第七百一十三条自行维修，并要求房东承担费用（需保留维修合同、发票等凭证）。
3. 诉讼或仲裁：若协商无果，受损方可向法院起诉或按合同约定申请仲裁，通过法律途径主张维修费用、损失赔偿等权利。

综上，出租屋漏水责任需结合漏水原因、法律规定及合同约定综合判断，核心是区分“房屋自身问题”与“人为过错”。房东与租客均应履行法定或约定义务，发生漏水后及时处理、保留证据，以避免纠纷扩大。

法律依据：

《民法典》 第七百一十二条

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。