不动产预告登记是什么时候

不动产预告登记的申请时间为债权行为成立后、不动产本登记完成前，例如商品房预售中签订买卖合同后、办理过户登记前；生效时间为登记机构完成登记时；效力期限通常为债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请本登记的，预告登记失效。

不动产预告登记是《中华人民共和国民法典》规定的一项物权保护制度，其核心目的是保障权利人将来能够实现不动产物权。根据《民法典》第221条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。明确“不动产预告登记是什么时候”，需从申请时间、生效时间及效力期限三个维度具体分析。

从申请时间看，需在债权行为成立后、本登记完成前提出。预告登记的基础是债权关系，只有当债权行为（如买卖合同、抵押合同等）依法成立后，权利人才具备申请预告登记的前提。实践中常见情形包括：一是商品房预售，购房者与开发商签订《商品房预售合同》后，在房屋尚未竣工、无法办理产权过户登记前，可申请预告登记；二是以不动产设定抵押时，抵押人与抵押权人签订《抵押合同》后，在办理正式抵押登记前申请；三是继承、赠与等其他基于债权协议的情形，债权协议生效后、办理不动产物权转移登记前均可申请。例如，张三向李四购买二手房，签订《房屋买卖合同》后，若房屋暂未满足过户条件（如存在抵押未解除），张三可在此期间申请预告登记，以锁定将来的物权变动请求权。

从生效时间看，以登记机构完成登记行为为准。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条，当事人申请预告登记时，需提交登记申请书、身份证明、当事人关于预告登记的约定以及不动产登记证明等材料。登记机构收到申请后，会对材料进行审核，符合条件的应当当场予以办理；需要进一步审核的，应当在30个工作日内办结。审核通过并完成登记的，预告登记即发生法律效力，此时权利人取得对抗第三人的优先权。例如，开发商就某套房屋为购房者办理预告登记后，即便再将房屋出售给他人，该他人也无法取得房屋所有权。

从效力期限看，需注意90日的权利行使期间。《民法典》第221条明确规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”，是指不动产物权变动的障碍消除、具备办理本登记（如过户登记、抵押登记）条件的时间节点。例如，商品房预售中，房屋竣工并通过验收、完成初始登记后，即属于“能够进行不动产登记之日”，购房者需在此后90日内申请办理产权过户，否则预告登记自动失效。若因开发商原因导致无法按期办理本登记，购房者可通过法律途径主张权利，此时90日期间可能因不可抗力或对方过错而中止、中断。

此外，预告登记的失效还包括“债权消灭”情形，即作为预告登记基础的债权关系终止，如买卖合同被解除、抵押合同无效等，此时预告登记因失去权利基础而自然失效。实践中，权利人需特别注意，预告登记并非“一劳永逸”，需在法定期限内及时申请本登记，才能最终实现不动产物权。

综上，不动产预告登记的时间节点与债权行为成立、登记机构审核、权利行使期限紧密相关。准确把握申请时间、及时跟进登记进度、在法定期限内完成本登记，是充分发挥预告登记对抗效力、防范“一房多卖”“一物多抵”等风险的关键。建议当事人在涉及不动产交易时，主动了解当地不动产登记机构的具体流程，确保合法权益得到有效保障。

法律依据：

《民法典》 第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。