二手房子不能过户怎么办理

详细解答：二手房子无法过户是二手房交易中较常见的问题，直接影响买方对房屋所有权的取得。要解决这一问题，需从根源入手，分步骤排查原因并针对性处理，具体可从以下几方面展开：

第一步：查明不能过户的具体原因。过户受阻的核心在于房屋或交易本身存在不符合不动产登记条件的情形，需优先通过不动产登记部门查询或与卖方沟通，明确具体障碍。常见原因包括：

1. 产权不清晰：如房屋存在共有权人未书面同意出售（如夫妻共有的房屋仅一方签字）、产权人去世未完成继承过户、房屋已被抵押或查封（如卖方未还清贷款导致抵押未解除，或因债务纠纷被法院查封）等。此类情况需先解决产权归属或解除权利限制，例如共有权人需补签《同意出售证明》，继承人需先办理继承公证并完成产权登记，抵押房屋需由卖方还清贷款解除抵押，查封房屋需卖方履行债务或与债权人协商解封。

2. 手续材料不全：卖方未取得不动产权证（如新房未完成初始登记）、房屋存在违建或面积误差未处理、税费未结清（如卖方未缴纳土地出让金、个人所得税等）等。此时需卖方补充材料，如开发商完成初始登记后协助办理房产证，拆除违建并通过规划部门验收，结清欠缴税费后，方可满足过户条件。

3. 政策限制：部分城市存在限购、限售政策（如卖方房屋持有年限不足，或买方不满足当地购房资格），或房屋土地性质为划拨地（需补缴土地出让金转为出让地）、小产权房（无合法产权证明，无法办理过户）等。限购问题需买方确认是否符合购房资格（如社保/个税缴纳年限），限售房屋需等待限制期限届满，划拨地房屋需按规定补缴土地出让金，而小产权房因缺乏国家认可的产权证明，通常无法通过正规途径过户，购买此类房屋存在较大风险。

第二步：依据原因制定解决方案。在明确原因后，需根据实际情况采取针对性措施：

若因卖方责任导致无法过户（如隐瞒抵押、共有权人未同意等），买方有权依据《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，要求卖方在合理期限内解决问题（如解除抵押、补办手续）；若卖方无法解决，买方可协商解除合同并要求退还已付款项及赔偿损失（如定金、中介费、房屋差价等）。

若因政策或客观原因短期内无法过户（如限售期未到），买卖双方可协商变更合同条款，约定过户时间延后，并明确期间房屋的使用、风险承担及违约责任（如卖方擅自违约需双倍返还定金），同时建议通过公证或律师见证增强协议效力。

若房屋属于小产权房、违建房屋等根本无法办理产权登记的情形，买方需警惕交易风险，此类房屋无法通过法律途径确认所有权，一旦发生纠纷，买方可能面临“房财两空”的后果，建议优先终止交易并追回已付款项。

第三步：通过法律途径保障权益。若协商无果，买方需及时通过法律手段维权：

1. 起诉要求继续履行合同：若卖方具备履行能力（如可解除抵押、补办产权），买方可向法院起诉，要求卖方按合同约定协助办理过户手续，法院判决后可凭生效法律文书直接申请强制执行。

2. 解除合同并索赔：若卖方明确无法履行过户义务，或房屋根本不具备过户条件，买方可起诉要求解除合同，退还已支付的房款、定金，并要求卖方承担违约责任（如按合同约定支付违约金，或赔偿房屋升值损失、装修费用等实际损失）。

此外，交易前的风险防范至关重要。买方在签订二手房买卖合同前，应要求卖方提供不动产权证、婚姻状况证明（如结婚证、离婚证）、房屋无抵押/查封证明（可通过不动产登记中心查询）等材料，核实房屋产权是否清晰、是否存在权利限制；同时，合同中需明确约定过户时间、协助义务、违约责任（如逾期过户的违约金计算方式、无法过户时的退款及赔偿条款），通过合同条款降低交易风险。

总之，二手房子不能过户需先精准定位原因，再通过协商、补办手续、法律维权等方式解决，核心在于保障交易的合法性和自身权益，避免因产权问题导致长期纠纷。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。