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房产三方合同要签订有效，需满足主体具备相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定和公序良俗，同时要遵循法定或约定的形式。
合同主体方面。参与房产三方合同的各方必须具有相应的民事行为能力。对于自然人而言，一般要求是完全民事行为能力人。例如成年人且精神智力正常，能够理解合同的内容和后果，并独立进行民事活动。如果是限制民事行为能力人签订涉及房产的重大合同，需要其法定代理人追认才可能有效。对于法人等组织，要具有合法的经营资格和签订合同的权限。比如房地产中介公司需要有相关的营业资质，否则可能影响合同效力。
意思表示真实是关键。这意味着各方签订合同是基于自己的真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，卖家故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，使买家在不知情的情况下签订合同，这种情况下买家的意思表示就不真实，买家有权请求撤销该合同。再如，一方以威胁对方人身安全等方式迫使对方签订合同，受胁迫方也可以主张合同无效或可撤销。
合同内容至关重要。合同内容不得违反法律法规的强制性规定和公序良俗。比如合同约定买卖的房产是非法建筑，或者合同条款违反了国家关于房地产交易的税收、限购等政策，那么这样的合同就是无效的。同时，合同内容要明确具体，包括房产的基本信息（如地址、面积、户型等）、交易价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款，避免出现模糊不清的表述，以免日后产生纠纷。
合同形式也不容忽视。如果法律法规规定或当事人约定合同要采用书面形式，那么就必须采用书面形式。房产三方合同通常涉及重大财产交易，一般都要求采用书面形式，并由各方签字或盖章确认。有些地区还要求对合同进行备案等程序，也需要按照规定执行，以确保合同的有效性和合法性。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》 第二百六十六条
诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条
诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。
