二手房合同如何算违约金

二手房合同违约金的计算通常依据合同约定，若合同有明确规定则按约定执行；若没有约定，可根据违约造成的实际损失计算，还需遵循公平和诚实信用原则。同时，违约金过高或过低时可请求法院或仲裁机构调整。

一、二手房合同如何算违约金

二手房合同违约金的计算方式主要有以下几种情况。若合同中有明确约定，那么一般按照合同约定的方式计算违约金。例如，合同中可能规定违约方需按照房屋总价款的一定比例支付违约金，如 5%或 10%等。这种约定是基于双方在签订合同时的意思自治，具有法律效力。

1、按约定比例计算

当合同明确约定了违约金比例时，直接用房屋总价乘以该比例即可得出违约金数额。比如房屋总价为 200 万，约定违约金比例为 5%，则违约金为 200 万×5% = 10 万。

2、按实际损失计算

如果合同没有约定违约金或者约定不明确，那么可以根据违约行为给守约方造成的实际损失来计算违约金。实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失如因对方违约导致的中介费损失、已支付的定金损失等；间接损失如因房价波动导致的差价损失等。

3、遵循公平和诚实信用原则

在计算违约金时，还需遵循公平和诚实信用原则。如果违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。一般来说，当违约金超过造成损失的 30%时，可能会被认定为过高。

二、二手房合同违约金过高怎么办

如果二手房合同中约定的违约金过高，当事人可以采取相应措施。当事人可以与对方协商，请求降低违约金数额。通过友好协商，双方达成一致意见降低违约金，既能解决问题，又能避免进一步的纠纷。

1、请求法院或仲裁机构调整

若协商不成，当事人可以向人民法院或者仲裁机构请求适当减少违约金。法院或仲裁机构会根据违约造成的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，并作出裁决。

2、提供证据证明过高

在请求调整违约金时，当事人需要提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。例如，提供因违约造成的实际损失的相关凭证，如中介费发票、定金收据等，以支持自己的主张。

3、参考法律规定

法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的 30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。法院或仲裁机构在调整时会参考这一标准。

三、二手房合同未约定违约金怎么赔偿

当二手房合同未约定违约金时，赔偿方式主要依据违约造成的实际损失。违约方需要赔偿守约方的直接损失。直接损失是指因违约行为直接导致的经济损失。

1、赔偿直接损失

比如，因对方违约导致守约方已经支付的中介费无法退还，这部分中介费就是直接损失，违约方需要予以赔偿。还有，若守约方为了购买该房屋已经支付了定金，而因对方违约导致合同无法履行，定金也应退还并承担相应的赔偿责任。

2、赔偿间接损失

间接损失主要是指因房价波动导致的差价损失等。例如，由于卖方违约，买方失去了购买该房屋的机会，而之后该地区房价上涨，买方再购买类似房屋需要多支付的差价部分，就属于间接损失，违约方也需要进行赔偿。

3、遵循合理预见原则

在赔偿间接损失时，需要遵循合理预见原则。即违约方在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失才需要赔偿。如果损失是不可预见的，违约方一般不承担赔偿责任。

综上所述，二手房合同违约金的计算和赔偿问题较为复杂，需要根据合同约定、实际损失等多方面因素来确定。在遇到违约金相关纠纷时，当事人应了解自己的权利和义务，通过合法途径解决问题。如果您在二手房交易中还遇到了诸如违约金支付时间、违约金调整的具体程序等相关法律问题，都可以在本站免费问律师，我们的专业律师将为您提供详细的解答和专业的法律建议。