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商品房抵押预告登记是一种为保障将来实现商品房抵押权而进行的登记，它赋予债权人在未来一定条件下优先受偿的权利，在正式抵押登记完成前起到预先保护的作用。
从定义角度来看，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。商品房抵押预告登记便是其中针对商品房抵押这一情形的具体应用。当购房者购买商品房并以该房屋向银行等金融机构申请贷款时，由于房屋可能尚未建成或未完成产权登记等原因，无法立即办理正式的抵押登记。此时，就可以办理抵押预告登记。
从作用方面分析，它主要起到了一种预先保护的作用。对于银行等抵押权人而言，办理抵押预告登记后，在一定程度上保障了其将来对该商品房享有抵押权。即使在预告登记期间，开发商或购房者出现将房屋再次抵押、转让等可能损害抵押权人利益的行为，由于有预告登记的存在，这些行为一般不能对抗已经办理预告登记的抵押权人。对于购房者来说，办理抵押预告登记也是其履行贷款合同的一个重要环节，有助于顺利获得银行贷款。
从法律效力来讲，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，当满足一定条件，如房屋具备办理正式抵押登记的条件时，银行等抵押权人需要及时申请办理正式的抵押登记，将预告登记转化为正式登记，以确保其抵押权的完全实现。若超过规定时间未办理，预告登记将失去效力。
从实际操作流程来说，一般是由开发商、购房者和银行共同向不动产登记机构提出申请，提交相关的材料，如购房合同、抵押合同、身份证明等，经登记机构审核无误后，予以办理抵押预告登记，并发放预告登记证明。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
