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私人买卖小产权楼房要注意确认房屋合法性、明确合同条款、了解土地性质、确认卖方身份及相关权益、考虑后续风险等方面。
要确认房屋合法性。小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。购买前需确认该房屋是否经过相关部门审批建设，是否存在违规搭建等情况。如果房屋是违建，不仅可能面临被拆除的风险，还会导致购房者钱房两失。
其次，明确合同条款。由于小产权房无法办理正规的产权过户手续，合同就成为保障买卖双方权益的重要依据。合同中应明确房屋的基本信息，如地址、面积等；交易价格及付款方式；双方的权利和义务，包括房屋交付时间、质量保证等；违约责任，以应对可能出现的违约情况。
再者，了解土地性质。不同性质的土地上建设的小产权房，其后续面临的情况不同。如果是集体建设用地，要确认是否符合集体土地的使用规定。如果是农用地等非建设用地，存在较大的法律风险，很可能会被认定为违法建筑。
另外，确认卖方身份及相关权益。要核实卖方是否为房屋的真正权利人，是否存在共有人等情况。如果存在共有人，必须所有共有人都同意出售该房屋，否则可能会引发纠纷。
最后，考虑后续风险。小产权房可能面临政策变化带来的风险，如拆迁时可能无法获得与大产权房同等的补偿；而且小产权房在转让、抵押等方面也存在诸多限制，可能影响其后续的价值和使用。总之，私人买卖小产权楼房存在较多风险，购买者需谨慎对待。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
