-
欢迎来到律法果
卖房合同违约金的计算方式主要有约定计算和法定计算两种。若合同中有明确约定违约金数额或计算方法，依约定执行；若没有约定，则根据违约造成的损失来确定赔偿数额。
在卖房合同中，违约金的计算方式是保障合同双方权益的重要内容。首先来看约定计算方式。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。例如，在房屋买卖合同中明确约定，若卖方违约不卖房，需按照房屋总价款的20%向买方支付违约金。这种约定只要是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，在发生违约情况时就会按照此约定来计算违约金。
然而，有时合同中可能没有对违约金作出明确约定，这就需要采用法定计算方式。此时，违约方需要赔偿因违约给对方造成的损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。比如，由于卖方违约不卖房，导致买方为了购买同等条件的房屋多支付了一定的价款，那么这部分差价就可以作为损失要求卖方赔偿。
另外，如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这里的“过分高于”，司法实践中一般认为当违约金超过造成损失的30%时，可认定为过分高于。例如，实际损失为10万元，而约定的违约金达到了15万元以上，违约方就可以请求适当减少。
总之，卖房合同违约金的计算需要综合考虑合同约定、实际损失等多方面因素，以确保公平合理地维护双方的合法权益。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
