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买方不能买房，定金的处理需根据具体情况而定。若因买方自身原因导致不能买房，定金通常不予退还；若因不可抗力、政策变化等不可归责于双方的原因，定金应当退还；若因卖方原因导致买方不能买房，卖方应双倍返还定金。
定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。根据《中华人民共和国民法典》规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
如果是买方自身的原因，比如在签订购房合同后，因为个人资金状况突然恶化，无法支付剩余房款，从而不能买房。这种情况下，买方构成违约，卖方有权没收定金。因为定金的作用之一就是约束双方履行合同，买方违约就需要承担相应的责任。
然而，若出现不可归责于双方的事由，例如在购房过程中，政府突然出台限购政策，导致买方失去购房资格，或者银行突然收紧贷款政策，买方无法获得足够的贷款来支付房款。这种情况下，并非买方主观上不想买房，而是由于客观原因导致合同无法继续履行。根据相关法律规定，当事人双方均无过错，定金应当返还给买方。
另外，如果是卖方的原因导致买方不能买房，比如卖方将房屋又卖给了第三方，或者房屋存在严重的质量问题等。此时卖方构成违约，买方不仅可以要求卖方返还定金，还可以要求卖方双倍返还定金，以此来弥补买方的损失。
当遇到买方不能买房涉及定金纠纷时，双方可以先进行协商解决。若协商不成，买方可以收集相关证据，通过向人民法院提起诉讼或者申请仲裁等法律途径来维护自己的合法权益。
法律依据：
《民法典》 第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
