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房主违约不卖房，违约金的计算方式主要有约定计算和法定计算两种。若合同中有明确约定违约金数额或计算方法，按约定执行；若没有约定，则根据实际损失来确定，通常包括直接损失和可得利益损失。
在房产交易中，当房主违约不卖房时，违约金的计算至关重要。从约定计算方面来看。根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。例如，在房屋买卖合同中明确约定，若房主违约不卖房，需按照房屋总价款的一定比例（如 10%）向购房者支付违约金。这种约定是基于双方的意思自治，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，在发生违约情况时，就应按照合同约定来计算违约金。
对于没有约定违约金的情况。就需要依据实际损失来确定。实际损失包括直接损失和可得利益损失。直接损失通常是购房者为购房已经支出的费用，比如为了购买该房屋而支付的中介费用、评估费用、定金等。可得利益损失则是指购房者因房主违约而丧失的预期利益。例如，购房者本可以通过购买该房屋并在未来一段时间内增值后出售获取收益，这部分预期增值收益就属于可得利益损失。不过，可得利益损失的计算相对复杂，需要综合考虑市场行情、房屋增值情况等多种因素。
此外，若约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这是为了保证违约金的数额既能起到对违约方的惩罚作用，又能合理补偿守约方的损失，避免出现不公平的情况。总之，在房主违约不卖房时，违约金的计算要综合考虑合同约定和实际损失等多方面因素。
法律依据：
《民法典》 第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
