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开发商终止合同主要通过协商解除、约定解除和法定解除三种方式。协商解除是与合同相对方达成一致来终止；约定解除是依据合同中约定的解除条件成就时解除；法定解除则是在符合法律规定的情形下行使解除权。
首先是协商解除。在房地产交易中，合同是开发商与购房者双方意思表示一致的结果。如果开发商想要终止合同，与合同相对方（通常是购房者）进行友好协商是一种常见的方式。双方可以就合同终止的相关事宜，如退款金额、退款时间、违约责任等进行沟通和协商。一旦双方达成一致意见，签署书面的解除协议，合同即告终止。这种方式的好处在于避免了法律纠纷，维护了双方的合作关系。
其次是约定解除。开发商与购房者在签订购房合同时，通常会在合同中约定一些解除合同的条件。当这些条件成就时，开发商有权按照合同约定解除合同。例如，合同可能约定购房者未在规定时间内支付购房款达到一定期限，开发商有权解除合同。此时，开发商只需按照合同约定的程序，如发出书面通知等，即可行使解除权。
最后是法定解除。根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规规定，在特定情形下，开发商可以行使法定解除权。比如，因不可抗力致使不能实现合同目的，如发生地震、洪水等自然灾害，导致房屋无法按时交付；或者购房者存在根本违约行为，如购房者以自己的行为表明不履行主要债务等。开发商在行使法定解除权时，需要注意保存相关证据，并按照法律规定的程序通知对方。通知到达对方时，合同解除。如果对方有异议，可以通过诉讼或仲裁等方式解决。
开发商终止合同需要严格按照法律规定和合同约定进行操作，否则可能面临违约赔偿等法律风险。在实际操作中，建议开发商咨询专业律师，以确保解除合同的行为合法合规。
法律依据：
《民法典》 第五百五十七条
有下列情形之一的，债权债务终止：
（一）债务已经履行；
（二）债务相互抵销；
（三）债务人依法将标的物提存；
（四）债权人免除债务；
（五）债权债务同归于一人；
（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
