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离婚时房屋未办理房产证，法院一般不直接判决所有权归属，而是根据房屋来源、出资情况、实际使用需求等因素，结合照顾子女、女方和无过错方权益的原则，先行判决房屋使用权归属；待房产证办理完毕后，双方可就所有权争议另行向法院提起诉讼。
在离婚案件中，房屋作为重要财产，其分割需以明确的产权归属为基础。若房屋尚未办理房产证，意味着产权状态不清晰，法院通常不会直接对所有权作出判决。这一处理方式的核心法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条，该条款明确规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。” 这一原则旨在避免因产权不明导致判决无法执行或引发后续产权纠纷。
具体处理时，法院会结合房屋的实际情况分情形判断：若房屋为一方婚前全款购买，婚后未办理房产证，且购房合同、付款凭证等证据能证明为婚前个人财产，法院通常会认定房屋使用权归购买方，另一方无权主张使用；若为婚后双方共同出资购买（包括共同首付、共同还贷），即使未办房产证，房屋仍可能被认定为夫妻共同财产，此时法院会根据双方协商结果判决使用权，协商不成的，将结合子女抚养、实际居住需求等因素，优先保障直接抚养子女一方、无过错方或生活困难一方的居住权益。
法律实践中，法院处理未办证房屋的核心逻辑是“先解决使用，后明确归属”。对于尚未取得完全所有权的房屋（如按揭贷款未还清），法院同样遵循这一原则，判决使用权时会考虑贷款偿还情况，例如由继续还贷方使用房屋，并需向另一方补偿共同还贷部分及对应增值份额。
待房产证办理完毕后，双方可就房屋所有权归属另行起诉。此时法院会根据房屋的出资来源、产权登记情况（若登记在一方名下是否存在赠与、借名买房等情形）、婚姻关系存续期间等因素综合判定。例如，婚后共同出资购买的房屋，即使登记在一方名下，通常仍会认定为共同财产，判决归属一方所有的，获得所有权的一方需向另一方支付折价款，折价款计算需考虑房屋增值部分。
需特别注意的是，小产权房、违章建筑等无法办理房产证的房屋，因不具备合法产权，法院仅会处理使用权，且使用权判决需以不违反法律强制性规定为前提，例如不得将违章建筑判归一方使用，避免变相认可其合法性。此类房屋的使用权处理更多依赖双方协商，协商不成的，法院会结合实际居住需求、房屋实际控制状态等因素酌情判决。
综上，离婚时未办房产证的房屋，法院优先通过协商解决使用权争议，协商不成则根据实际情况判决使用；所有权归属需待房产证办理后另行诉讼，最终判决需结合出资、登记、婚姻状况等多重因素，并遵循照顾子女、女方和无过错方权益的原则。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》 第七十七条
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
