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离婚时有房贷的房屋价值认定以扣除剩余贷款后的实际净值为基础，通常通过双方协商一致、委托专业机构评估或法院参考市场价格确定，具体需结合购房时间、出资来源、还贷情况等因素综合判断。
在离婚财产分割中，有房贷的房屋价值认定需首先明确“房屋实际净值”的概念，即房屋当前市场价值减去剩余未偿还的贷款本金及利息后的余额。这一净值才是双方可分割的财产部分，而非房屋的市场总价。实践中，认定方式主要包括以下几种：
一、双方协商一致确定价值。若夫妻双方对房屋当前市场价值及剩余贷款金额无争议，可自行协商确定房屋净值。协商时需注意明确剩余贷款的承担方式（如由一方继续偿还或双方共同结清），并将协商结果写入离婚协议，避免后续纠纷。这种方式成本低、效率高，是优先推荐的解决途径，但需建立在双方互信的基础上。
二、委托专业机构进行市场评估。若双方对房屋价值存在争议，可共同委托具备资质的房地产评估机构进行评估。评估机构会结合房屋区位、面积、装修、房龄及市场供需等因素，出具《房地产估价报告》，明确房屋的市场价值。同时，需向评估机构提供房贷合同，由其核算剩余贷款金额，最终得出净值。评估费用通常由双方共同承担，具体可在委托时约定。需注意，评估结果仅为参考，若一方对评估报告有异议，可申请复核或重新评估。
三、法院参考市场价格酌定。若协商不成且未委托评估，法院会结合案件情况，参考同地段、同类型房屋的市场成交价格，结合房屋实际状况（如楼层、朝向、装修）及剩余贷款金额，酌情确定房屋净值。此时，双方需向法院提交房屋产权证、房贷还款记录、近期周边房屋成交价等证据，以便法院准确认定价值。
四、特殊情形下的价值认定规则。对于婚前一方支付首付、婚后共同还贷的房屋，根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十八条，房屋价值需区分婚前首付部分对应的增值与婚后共同还贷部分对应的增值。例如，婚前首付100万元，房屋总价200万元，婚后共同还贷50万元（含本金及利息），离婚时房屋市场价400万元，剩余贷款80万元，则净值为320万元（400万-80万），其中婚前首付对应的净值增值部分需先析出，剩余部分再作为共同财产分割。
法律依据与注意事项：《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由法院根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。在房屋价值认定中，需重点保留房贷合同、还款记录、评估报告等证据，明确剩余贷款的偿还责任，避免因“房屋归一方所有却未明确贷款承担”导致后续债务纠纷。此外，若房屋存在装修、增值等附加价值，也需纳入评估范围，确保分割公平合理。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》 第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
