父亲的房子给儿子怎么过户划算一点

父亲将房屋过户给儿子的“划算”需结合房屋年限、是否唯一住房、儿子购房情况及未来是否出售等因素综合判断，满五唯一房屋优先考虑买卖，非满五唯一且短期不出售可选择赠与，继承仅适用于身后过户且成本最低但受时间限制。

房屋过户主要有赠与、买卖、继承三种方式，不同方式的税费成本、办理条件及后续风险差异显著，需结合实际情况选择。

一、买卖过户：适合“满五唯一”且考虑长期持有房屋

买卖过户是通过正常二手房交易流程办理，税费与房屋性质、儿子购房资格直接相关。核心税费包括契税、增值税及附加、个人所得税。

1. 契税：根据儿子住房套数和房屋面积计算，首套90平米以下1%、90-144平米1.5%、144平米以上3%；二套及以上3%-5%（各省有差异，以当地规定为准）。若儿子是首套房且房屋面积90平米以下，契税仅1%，成本极低。

2. 增值税及附加：房屋满2年可免征，不满2年按5.3%全额征收（计税价×5.3%）。

3. 个人所得税：若房屋为“满五唯一”（房产证满5年且是父亲唯一住房），可免征；非唯一住房按差额20%或全额1%-2%征收。

优势：若房屋满五唯一，儿子是首套房，总税费可低至1%-1.5%，且过户后房屋性质为“商品房买卖取得”，未来儿子出售时若满足“满五唯一”，可免征个人所得税，无后续高税费风险。劣势：若房屋不满2年或非唯一，增值税和个税可能较高，前期成本增加。

二、赠与过户：适合短期无出售计划或房屋非满五唯一

赠与过户是父亲通过赠与合同将房屋无偿赠与儿子，需签订赠与协议并办理过户登记。核心税费包括契税、印花税，部分地区可能涉及公证费。

1. 契税：无论儿子是否首套，均按房屋评估价的3%-5%缴纳（法定赠与免征契税的政策仅适用于夫妻之间，父子间仍需缴纳）。

2. 印花税：双方各0.05%，合计0.1%。

3. 公证费：2021年后部分地区取消赠与强制公证，但部分城市仍要求，费用约评估价的1%-2%。

优势：若房屋不满2年或非唯一，赠与前期税费（3%-5%契税+少量印花税）可能低于买卖（需承担增值税+个税）。劣势：儿子未来出售房屋时，若不满足“满五唯一”，需按“（售价-原赠与人购置成本）×20%”缴纳个人所得税，成本极高。例如，父亲购置成本100万，儿子以300万出售，需缴纳（300-100）×20%=40万个税。

三、继承过户：成本最低但仅限身后办理

继承过户需在父亲去世后，儿子通过法定继承或遗嘱继承取得房屋，是唯一一种“生前无法办理”的方式。核心税费几乎为零。

1. 契税：法定继承（配偶、子女、父母等）免征契税，非法定继承（如侄子、朋友）需按3%-5%缴纳。

2. 公证费/诉讼费：办理继承权公证或法院诉讼，费用约评估价的1%-2%（公证继承或诉讼继承二选一）。

3. 其他费用：登记费80元/套，印花税0.05%。

优势：总成本仅1%-2%（公证/诉讼费+少量杂费），是三种方式中最低的。劣势：必须在父亲去世后办理，无法满足生前过户需求；若儿子未来出售，与赠与类似，非“满五唯一”需缴纳20%个税。

四、综合选择建议

1. 优先选买卖的情况：房屋满五唯一，儿子是首套房或二套房（面积90平米以下契税1%-2%），且未来可能出售。此时买卖税费低（1%-3%），且无后续高个税风险。

2. 可考虑赠与的情况：房屋不满2年或非唯一（买卖增值税+个税较高），儿子短期（5年以上）无出售计划，且能接受未来可能的高个税。

3. 只能选继承的情况：父亲希望身后过户，且儿子长期持有房屋（满五唯一后出售可免个税）。

综上，“划算”需兼顾眼前税费与未来风险，满五唯一房屋的买卖过户是多数家庭的最优解**，既能降低当前成本，又能避免后续纠纷。办理前建议咨询当地不动产登记中心，结合房屋具体情况（年限、是否唯一）和儿子购房资格测算精确税费。