回迁房物业费从什么时候开始算的

回迁房物业费的起算时间需结合房屋交付情况、合同约定及法律规定综合确定，一般从业主实际收房或应当收房之日起计算，若因房屋质量问题未收房，可从整改合格后收房时起算；若存在拆迁安置协议或物业服务合同的特殊约定，需优先按约定执行。

回迁房物业费的起算时间并非固定统一，需依据法律规定、合同约定及实际交付状态综合判断，核心原则围绕“房屋交付”这一关键节点展开。

根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这一条款明确了物业费的交纳主体与时间界限：房屋交付前由建设单位（通常为开发商或拆迁单位）承担，交付后则由业主承担。此处的“交付”不仅指物理交付，还包括法律意义上的“应当交付”——即开发商或拆迁单位已书面通知业主收房，且房屋符合交付条件，业主无正当理由拒绝收房的，视为“应当交付”，物业费仍需从通知收房的合理期限届满后起算。

具体到不同情形，回迁房物业费起算时间存在以下差异：

第一，业主按时收房的情况。若开发商或拆迁单位已按合同约定时间书面通知业主收房，且房屋经核验符合交付标准（如通过竣工验收、具备基本居住条件），业主按时办理收房手续的，物业费从收房当日起算。此时业主需按物业服务合同约定的标准和周期交纳费用，与商品房物业费的起算逻辑一致。

第二，业主延迟收房的情况。若业主收到书面收房通知后，无正当理由（如非因房屋质量问题）拒绝收房或拖延收房，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业费从开发商或拆迁单位通知的收房期限届满之日起算。例如，通知中明确收房期限为2024年1月1日至1月10日，业主直至2月1日才收房，物业费仍需从1月11日起计算，因延迟收房期间房屋已处于“应当交付”状态，物业服务已实际提供（如公共区域维护、安保等）。

第三，房屋存在质量问题未收房的情况。若业主在收房时发现房屋存在主体结构不合格、水电不通等严重质量问题，导致无法正常居住，且已书面提出整改要求，此时物业费可从房屋整改合格并实际收房之日起算。需注意的是，业主需保留开发商或拆迁单位出具的整改通知书、整改完成证明等书面证据，证明未收房系因房屋不符合交付条件，而非自身原因，否则仍可能被认定为“无正当理由延迟收房”。

此外，回迁房作为政策性住房，可能存在特殊约定。部分拆迁安置协议中会明确物业费的起算时间、减免期限（如过渡期内免交物业费）或承担主体（如政府补贴部分费用），此类约定优先于一般法律规定。例如，某地区回迁房协议约定“自安置房交付后第13个月起开始交纳物业费”，则需按协议执行，前12个月物业费可能由政府或拆迁单位承担。

实践中，业主若对物业费起算时间存在争议，建议优先查看拆迁安置协议、物业服务合同中的具体条款，同时保留书面收房通知、房屋验收记录、整改沟通记录等证据，以便通过协商或法律途径（如向住建部门投诉、提起诉讼）维护权益。需特别注意，无论何种情况，物业费的起算均以“房屋已交付或应当交付”为核心，未交付前的费用由建设单位承担，交付后由业主承担，这一原则适用于所有类型的房屋，包括回迁房。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。