租赁违约金怎么赔偿的

租赁违约金的赔偿需结合合同约定、法律规定及实际损失综合确定，核心原则为合同约定优先，约定过高或过低时可依法调整，最终赔偿数额以实际损失为基础，同时需遵循公平合理原则。

租赁违约金的赔偿规则在法律实务中需分层次分析，核心依据为《中华人民共和国民法典》及租赁合同具体约定，以下从多个维度展开说明：

一、合同约定为首要依据。根据《民法典》合同编相关规定，租赁双方可在合同中明确违约金条款，包括具体数额、计算方式（如按未付租金的比例、固定金额等）。若合同中已清晰约定违约金，且该约定不违反法律强制性规定，原则上应按约定履行。例如，合同约定“承租方提前解约需支付一个月租金作为违约金”，在无特殊情形下，违约方需按此标准赔偿。需注意，约定内容需明确具体，避免模糊表述（如“承担相应违约责任”），否则可能因约定不明引发争议。

二、法律对违约金的调整规则。若合同约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整。根据《民法典》第五百八十五条，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”实践中，“过分高于造成的损失”通常以实际损失的30%为参考标准，即若约定违约金超过实际损失的130%，可能被认定为“过分高于”，法院可酌情调低；若低于实际损失，守约方可请求增加至实际损失额。

三、实际损失是调整的核心基础。法院或仲裁机构调整违约金时，会以“实际损失”为主要考量因素。租赁纠纷中的实际损失通常包括：（1）租金损失，即违约导致的空置期内无法收取的租金；（2）合理费用，如为寻找新租客支出的中介费、广告费；（3）房屋维修费用，若因违约行为造成房屋损坏；（4）其他直接损失，如为履行合同已支出的必要成本。例如，承租方提前解约导致出租方面临3个月空置期，期间租金损失3万元，若合同约定违约金5万元，可能因超过实际损失30%（3.9万元）被调低至3.9万元以内。

四、未约定违约金的处理方式。若租赁合同未约定违约金条款，守约方仍可主张违约赔偿，但需举证证明实际损失的存在及数额。此时赔偿范围以实际损失为限，包括直接损失和可预期的间接损失（如合理的租金收益损失），但需排除扩大损失（即守约方未采取合理措施导致损失扩大的部分）。例如，承租方擅自退租且合同无违约金约定，出租方需举证证明空置期租金损失、中介费支出等，法院根据实际证据支持合理赔偿。

五、举证责任与实务要点。主张违约金调整或赔偿实际损失时，需遵循“谁主张谁举证”原则：违约方主张违约金过高，需举证证明约定违约金远超实际损失；守约方主张增加违约金或赔偿损失，需举证证明实际损失的具体数额及与违约行为的直接关联性。实务中，建议租赁双方在签订合同时明确违约金计算方式、保留租金支付记录、沟通记录、维修单据等证据，以便发生争议时有效维权。

六、协商与调解优先。租赁违约金纠纷中，协商或调解是高效解决方式。双方可基于实际损失、合同约定及履约情况，通过协商确定合理赔偿数额，避免诉讼成本。若协商无果，可向法院起诉或申请仲裁，由司法机关结合证据和法律规定作出裁判。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。