房屋漏水物业不管可以起诉物业吗

房屋漏水物业不管是否可以起诉物业，需根据漏水原因、物业服务合同约定及物业法定职责综合判断。若漏水部位属于物业服务区域内的业主共有部分，且物业未履行维修养护义务导致漏水，业主可起诉物业；若漏水系业主专有部分或第三方原因导致，物业无维修义务的，起诉物业可能无法得到支持。

判断房屋漏水时能否起诉物业，核心在于明确物业对漏水部位是否负有法定或约定义务。根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。这意味着物业的维修义务范围仅限于“业主共有部分”，如公共管道、屋顶、外墙、楼道等，而业主房屋内部的专有部分（如自家卫生间管道、室内墙体等）不在物业的法定维修范围内。

具体可分为以下两种情形：

一、漏水部位为业主共有部分，物业未履行义务的可起诉
若漏水源于共有部分，例如楼顶防水层老化、公共下水管破裂、外墙渗水等，物业作为共有部分的管理者，负有定期检查、及时维修的义务。此时若物业拒绝维修或拖延处理，导致业主财产受损，业主可依据《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以物业违约为由起诉。起诉时需提供物业服务合同（证明双方存在服务关系及物业义务范围）、漏水部位照片或视频、物业拒绝维修的沟通记录（如短信、微信聊天记录、书面报修回执等）、维修费用单据或财产损失证明等证据，证明物业未履行合同义务且存在过错。

二、漏水部位为业主专有部分或第三方原因，起诉物业难以获支持
若漏水系业主自家专有部分问题，例如室内水管破裂、装修时破坏防水层等，根据《民法典》第二百七十二条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，维修责任应由业主自行承担，物业无义务维修，此时起诉物业缺乏法律依据。此外，若漏水因邻居装修不当、开发商房屋质量问题（保修期内）或市政管道故障等第三方原因导致，责任主体分别为邻居、开发商或市政部门，业主应向实际责任方主张权利，而非物业。例如，新房在保修期内（通常防水工程保修期为5年）出现漏水，根据《商品房销售管理办法》第三十三条，开发商负有保修义务，业主可直接要求开发商维修或赔偿，与物业无关。

起诉物业的前提条件与流程
即使漏水属于共有部分，起诉物业前需先确认物业是否已履行“通知+报告”义务。根据《民法典》第九百四十三条，物业发现共有部分存在安全隐患时，应及时通知业主委员会或业主，并采取合理措施；若需动用维修资金维修，物业应向业主大会或业主委员会报告，由业主共同决定。若物业已履行通知和报告义务，但因业主未表决通过维修方案导致无法维修，此时物业无过错，业主起诉可能无法得到法院支持。

若符合起诉条件，业主可准备民事起诉状（列明原告、被告信息、诉讼请求、事实与理由）、证据材料（复印件需按被告人数+法院份数准备），向物业所在地或房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。法院受理后会组织调解，调解不成则开庭审理，最终根据证据和法律规定作出判决，判决生效后物业拒不履行的，业主可申请强制执行。

综上，房屋漏水物业不管能否起诉，关键在于厘清漏水责任主体。业主应先通过物业查明漏水原因，确认属于共有部分且物业未履行义务后，再通过法律途径维权，避免因责任主体错误导致诉讼请求被驳回。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第九百三十八条

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。