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商品房实际面积与房产证面积不符时，应依据合同约定和相关法律规定来处理，可能涉及面积误差的结算、合同的解除等。
当遇到商品房实际面积与房产证面积不符的情况，首先要查看购房合同中对于面积误差处理的约定。一般来说，合同会明确规定面积误差的范围以及相应的处理方式。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。例如，合同约定房屋面积为100平方米，单价为每平方米1万元，实际面积为102平方米，面积误差比为2%，那么购房者需要按照合同单价支付多出2平方米的房款，即2万元。
如果面积误差比绝对值超出3％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
如果购房合同没有约定或者约定不明确的，就按照上述法律规定处理。在处理过程中，购房者要及时收集相关证据，如购房合同、房屋测绘报告等，以便维护自己的合法权益。如果与开发商协商不成，可以通过向消费者协会投诉、申请仲裁或者向人民法院提起诉讼等途径解决。
法律依据：
《商品房销售管理办法》 第二十条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
