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物业费一般从房屋交付之日起开始计算。不过在某些特定情况下，起算时间可能会有所不同。
在通常的房产交易中，当开发商按照合同约定将房屋交付给业主时，业主就需要开始缴纳物业费。这是因为从交付之日起，业主开始享受物业服务企业提供的各项服务，比如小区的安保巡逻、卫生清扫、绿化养护等。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，在房屋交付给业主之前，物业费由开发商承担。
存在一些特殊情形。如果购房合同中对物业费的起算时间有特别约定，那么就按照合同约定执行。例如，合同约定从业主实际入住时开始计算物业费，这种情况下，即便房屋已经交付，但业主尚未实际入住，就不需要立即缴纳物业费，而是从入住时间开始起算。
当房屋存在质量问题，导致业主无法正常接收房屋时，在问题解决之前，物业费不应由业主承担。因为此时业主没有实际享受到房屋及对应的物业服务。比如房屋存在严重的漏水、墙体裂缝等问题，经过专业机构鉴定属于开发商责任，在开发商修复好之前，业主有权拒绝承担这期间的物业费。
对于一些期房项目，在建设期间是不存在业主缴纳物业费的情况的。只有当房屋达到交付条件，开发商通知业主办理交付手续后，才涉及到物业费起算的问题。如果业主接到交付通知后，无正当理由拖延办理交付手续，那么物业费通常会从开发商规定的交付截止日期开始计算。物业费的起算时间要综合考虑合同约定、房屋交付情况等多种因素。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
