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承租人不能行使优先购买权的情形主要包括房屋共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属、出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续等。
在房屋租赁关系中，法律赋予了承租人一定条件下的优先购买权，但在一些特定情形下，承租人无法行使该权利。
房屋共有人行使优先购买权：根据法律规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。当房屋存在共有人时，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。因为共有人对房屋的物权关系更为紧密，其优先购买权是基于物权产生的，所以当共有人主张优先购买房屋时，承租人不能再行使优先购买权。
出租人将房屋出卖给近亲属：这里的近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。近亲属之间的房屋买卖往往涉及到亲情、伦理等因素，具有一定的特殊性。法律为了保护这种特殊的社会关系和家庭秩序，规定在这种情况下承租人不能行使优先购买权。
出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买：出租人在出卖房屋时，有义务通知承租人。如果承租人在接到通知后的十五日内没有明确表示愿意购买该房屋，那么就视为其放弃了优先购买权。这是为了督促承租人及时行使权利，保障交易的稳定性和效率。
第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续：如果第三人在不知道房屋存在租赁关系的情况下，以合理的价格购买了该房屋，并且已经办理了房屋产权登记手续，那么基于善意取得制度，第三人取得房屋的所有权。此时，承租人不能再行使优先购买权，只能要求出租人承担赔偿责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第三百零五条
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国民法典》 第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
