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没办理登记的房屋抵押合同一般有效，但抵押权未设立。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，对于房屋抵押问题，需要区分抵押合同的效力和抵押权的设立。
从抵押合同的效力来看，依据合同编的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，房屋抵押合同只要是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么即使没有办理抵押登记，抵押合同依然是有效的。例如，甲和乙签订了房屋抵押合同，约定甲以自己的房屋为乙的债权提供抵押担保，该合同在双方签字盖章时就成立并生效，双方都应当按照合同约定履行各自的义务。
然而，对于抵押权的设立，根据物权编规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。所以，没有办理登记的房屋抵押，抵押权并未设立。这就意味着，债权人不能依据未登记的抵押对该房屋享有优先受偿权。比如上述例子中，如果甲到期未履行债务，乙不能直接就该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因为未办理抵押登记，乙的抵押权没有有效设立。
综上所述，没办理登记的房屋抵押合同具有法律效力，但抵押权未设立，债权人不能获得优先受偿的权利。为保障自身权益，债权人在进行房屋抵押时，应及时办理抵押登记手续。
法律依据：
《民法典》 第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
