商品房预售审批要点主要包括开发企业资质、土地使用情况、建设工程相关许可、工程建设进度、预售方案等方面的内容。
开发企业资质审核是商品房预售审批的首要要点。审批部门会严格审查开发企业是否具备合法的房地产开发资质,这是确保开发企业有能力和资格进行房地产开发经营活动的基础。只有具备相应资质等级的企业,才能够保证项目按照规范和标准进行开发建设,保障购房者的权益。
土地使用情况审查也十分关键。要查看开发企业是否已经合法取得土地使用权,并且土地用途符合规划要求。土地出让手续是否完备,土地出让金是否足额缴纳等都是审查的重要内容。若土地使用存在问题,如土地被抵押且未妥善处理相关权益关系,可能会给购房者带来潜在风险,影响房屋产权的合法性和完整性。
建设工程相关许可检查必不可少。开发企业需取得建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证确保项目的建设符合城市规划要求,包括建筑的布局、高度、容积率等指标。施工许可证则证明项目具备了开工建设的条件,施工单位具备相应的施工能力和资质,能够保证工程质量和施工安全。
工程建设进度把控是预售审批的重要环节。不同地区对于预售时的工程建设进度有不同要求,一般要求达到一定的形象进度,如多层建筑完成主体结构的一定比例,高层建筑达到一定层数等。这是为了防止开发企业过早预售,确保项目能够按时、按质交付,减少烂尾楼等情况的发生。
预售方案审核也是要点之一。预售方案应包括项目的基本情况、预售房屋的位置、面积、价格、销售方式等内容。同时,还需明确对预售资金的监管措施,确保预售资金专款专用,用于项目的建设,保障项目的顺利进行。预售方案中的销售计划和价格策略也需要合理合规,不得存在价格欺诈等不正当行为。
法律依据:
《城市商品房预售管理办法》 第五条
商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》 第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。