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办理按揭退房手续，需先与开发商协商达成退房共识，获得其同意；然后向贷款银行提出提前还款申请，办理提前还贷手续；接着前往房管局注销备案登记；最后让开发商退还购房款。
与开发商进行沟通协商是关键的第一步。当购房者有退房的想法时，要及时与开发商取得联系，说明退房的原因和诉求。如果是因为开发商存在违约行为，如房屋质量问题、未按时交房等，购房者可依据购房合同中的相关条款，要求开发商承担违约责任并同意退房。在协商过程中，双方要就退房的具体事宜，如退款金额、退款时间、违约责任的承担等达成一致意见，并签订书面的退房协议，明确双方的权利和义务。
向贷款银行提出提前还款申请。因为房屋是通过按揭贷款购买的，所以在退房之前需要先还清剩余的贷款。购房者要向贷款银行提交提前还款申请，银行会对申请进行审核，审核通过后，会告知购房者具体的还款金额和还款时间。购房者按照银行的要求，准备好还款资金，办理提前还贷手续。在还清贷款后，银行会出具贷款结清证明，这是后续办理退房手续的重要凭证。
然后，前往当地的房管局办理注销备案登记手续。购房者需要携带身份证、购房合同、退房协议、贷款结清证明等相关材料，到房管局办理房屋备案登记的注销手续。房管局在审核相关材料无误后，会办理注销登记，解除房屋的备案状态。
最后，要求开发商退还购房款。在完成上述手续后，购房者可依据退房协议的约定，要求开发商在规定的时间内退还已支付的购房款。开发商应按照约定将购房款退还到购房者指定的账户。如果开发商未能按时退还购房款，购房者可通过法律途径维护自己的合法权益。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
